Lors des discussions sur l\u2019\u00e9volution future des prix de l\u2019immobilier, l\u2019accent est souvent mis sur la situation, l\u2019\u00e9volution des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et, r\u00e9trospectivement, les prix des transactions et l\u2019immigration. Une immigration constante, voire croissante, est consid\u00e9r\u00e9e comme acquise. L\u2019\u00e9volution de la demande de logements ou une vision diff\u00e9renci\u00e9e du solde migratoire, c\u2019est-\u00e0-dire la diff\u00e9rence entre immigration et \u00e9migration, est rarement \u00e9voqu\u00e9e. Alors que dans le pass\u00e9, la conjoncture favorable et les conditions de financement avantageuses ont parfois entra\u00een\u00e9 une forte demande d\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, le besoin en logements va fortement \u00e9voluer \u00e0 l\u2019avenir en raison de l\u2019\u00e9volution d\u00e9mographique. De nombreux signes indiquent que la d\u00e9mographie jouera un r\u00f4le d\u00e9cisif dans l\u2019\u00e9volution des prix de l\u2019immobilier dans les ann\u00e9es et les d\u00e9cennies \u00e0 venir. Les diff\u00e9rences r\u00e9gionales au niveau des communes sont particuli\u00e8rement int\u00e9ressantes.<\/p>\n
Dans ce qui suit, nous aborderons donc les diff\u00e9rents effets, moteurs de valeur et risques associ\u00e9s aux \u00e9volutions d\u00e9mographiques.<\/p>\n
Un \u00ab\u2009bon emplacement\u2009\u00bb est souvent cit\u00e9 comme argument central lors de l\u2019\u00e9valuation d\u2019un bien immobilier. Cependant, l\u2019attractivit\u00e9 d\u2019un lieu a \u00e9galement un caract\u00e8re subjectif et d\u00e9pend directement de la situation de vie et de l\u2019\u00e2ge des r\u00e9sidents potentiels. Des changements dans les pr\u00e9f\u00e9rences en mati\u00e8re de logement sont \u00e0 pr\u00e9voir, notamment avec le passage de l\u2019activit\u00e9 professionnelle \u00e0 la retraite. Enfin, la demande de logement et le souhait d\u2019acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9voluent \u00e9galement au cours de la vie et sont influenc\u00e9s par la structure changeante de la population. Alors que le besoin en logement augmente continuellement au fil des phases de la vie et des possibilit\u00e9s financi\u00e8res, il diminue \u00e0 nouveau avec l\u2019\u00e2ge. Le besoin est particuli\u00e8rement \u00e9lev\u00e9 dans le groupe d\u2019\u00e2ge qui fonde une famille alors qu\u2019il diminue g\u00e9n\u00e9ralement de mani\u00e8re tr\u00e8s significative une fois que les enfants ont d\u00e9m\u00e9nag\u00e9.<\/p>\n
Dans les ann\u00e9es \u00e0 venir, une grande partie de la population, les baby-boomers (n\u00e9s entre 1946 et 1964), prendra sa retraite. Ceux-ci quitteront de plus en plus les plus grandes unit\u00e9s d\u2019habitation ou vendront leur maison pour chercher des appartements plus petits et adapt\u00e9s \u00e0 leur \u00e2ge. D\u2019autre part, les Millennials repr\u00e9sentent une nouvelle g\u00e9n\u00e9ration en \u00e2ge de fonder une famille. Mais\u00a0cette g\u00e9n\u00e9ration\u00a0est nettement moins nombreuse – mot-cl\u00e9\u2009: vieillissement – et moins puissante en termes de pouvoir d\u2019achat. L\u2019offre qui arrivera sur le march\u00e9 pourra donc difficilement \u00eatre absorb\u00e9e.<\/p>\n
L\u2019\u00e9ventuel exc\u00e9dent de l\u2019offre d\u2019immeubles d\u2019habitation pourrait au mieux \u00eatre compens\u00e9 si la Suisse parvenait \u00e0 maintenir sa croissance d\u00e9mographique soutenue depuis le d\u00e9but du mill\u00e9naire. La croissance d\u00e9pend du nombre de naissances, de la migration et des d\u00e9c\u00e8s. Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, la population suisse a augment\u00e9 de 0,7\u00a0% par an. Le taux de f\u00e9condit\u00e9 de 1,5 est trop faible pour assurer la croissance\u2009; m\u00eame si l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique table pour la Suisse sur 10 millions d\u2019habitants en 2040\u2009: c\u2019est le sc\u00e9nario moyen des trois sc\u00e9narios pr\u00e9dits. Dans le sc\u00e9nario haut, cette valeur est atteinte 6 ans plus t\u00f4t, alors que dans le sc\u00e9nario bas, la population stagne, la population en \u00e2ge de travailler diminue d\u00e8s 2025 et la barre des 10 millions de personnes ne sera m\u00eame pas atteinte. Il existe \u00e9galement des arguments convaincants contre cette croissance continue et sugg\u00e9rant une interruption du solde migratoire. Ainsi, les pays en provenance desquels la Suisse a historiquement enregistr\u00e9 le niveau d\u2019immigration le plus \u00e9lev\u00e9, \u00e0 savoir l\u2019Allemagne, la France, l\u2019Espagne, le Portugal et l\u2019Italie, \u00e0 l\u2019exception de la France, font face \u00e0 un vieillissement encore plus marqu\u00e9. \u00c0 cela s\u2019ajoute la tendance ininterrompue \u00e0 la migration de retour \u2013 les deux tiers des immigr\u00e9s rentrent dans leur pays d\u2019origine. Avec le Portugal, la Suisse a m\u00eame un solde migratoire n\u00e9gatif depuis 2019. Si le solde migratoire continue de reculer et que la politique migratoire de la Suisse ne change pas vis-\u00e0-vis de l\u2019immigration en provenance des pays tiers, le sc\u00e9nario bas semble donc le plus probable.<\/p>\n
Quiconque investit dans l\u2019immobilier doit se demander combien de temps il souhaite conserver le bien ou \u00e0 qui il entend le louer ou le revendre. La dur\u00e9e moyenne de d\u00e9tention d\u2019un bien immobilier en Suisse est de 12 ans. La question qui en d\u00e9coule est donc la suivante\u2009: y aura-t-il dans la commune o\u00f9 se trouve le bien immobilier une demande plus ou moins forte pour ce bien dans 12 ans\u2009? Ou, autrement dit, comment se compose la structure d\u2019\u00e2ge et de population\u2009? Il s\u2019agit de facteurs d\u00e9terminants importants \u00e0 consid\u00e9rer. Cependant, l\u2019exp\u00e9rience a montr\u00e9 que seuls quelques investisseurs sont conscients des risques d\u00e9mographiques d\u2019une commune donn\u00e9e. Ceci, m\u00eame si l\u2019\u00e9volution de la demande de logements dans le temps peut avoir un impact direct sur la valeur d\u2019un bien immobilier. La demande de logements d\u00e9pend de diff\u00e9rentes variables, telles que la structure de la population et de l\u2019\u00e2ge, la taille des m\u00e9nages, l\u2019immigration et l\u2019\u00e9migration. Ces facteurs peuvent varier consid\u00e9rablement d\u2019une commune \u00e0 l\u2019autre, c\u2019est pourquoi la valeur de revente ou le loyer peut \u00e9voluer de mani\u00e8re tr\u00e8s diff\u00e9rente des communes voisines.<\/p>\n
Enfin, les \u00e9volutions d\u00e9mographiques peuvent \u00e9galement affecter les pr\u00eats hypoth\u00e9caires. Si le bien immobilier est situ\u00e9 dans une commune dont la population ne vieillit pas ou ne vieillit qu\u2019en dessous de la moyenne en raison d\u2019un afflux constant en provenance de Suisse et de l\u2019\u00e9tranger ou d\u2019un taux de f\u00e9condit\u00e9 \u00e9lev\u00e9, la demande semble intacte, comme pr\u00e9vu. Ce qui devrait se traduire par une baisse des co\u00fbts de financement au regard de l\u2019\u00e9valuation classique des risques.<\/p>\n
Le fait de conna\u00eetre et comprendre les risques d\u00e9mographiques d\u2019un bien est donc d\u2019une importance capitale pour les investisseurs, et doit imp\u00e9rativement \u00eatre pris en compte dans les d\u00e9cisions de placement.<\/p>\n
Le th\u00e8me tr\u00e8s discut\u00e9 de \u00ab\u2009vivre avec son \u00e2ge\u2009\u00bb et les caract\u00e9ristiques sp\u00e9cifiques \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 associ\u00e9es telles que la flexibilit\u00e9 et la variabilit\u00e9 d\u2019utilisation, l\u2019accessibilit\u00e9, l\u2019acc\u00e8s aux transports publics, etc. sont d\u2019autres aspects importants qui sont directement li\u00e9s aux \u00e9volutions d\u00e9mographiques.<\/p>\n
Auteur\u2009: Hendrik Budliger<\/p>\n
Hendrik Budliger a \u00e9tudi\u00e9 l\u2019\u00e9conomie, le droit et les sciences sociales \u00e0 l\u2019Universit\u00e9 de Saint-Gall et il est aussi le fondateur et le directeur de Demografik, le centre de recherche en d\u00e9mographie. Il est \u00e9galement \u00e9diteur de la s\u00e9rie de livres \u00ab\u2009D\u00e9mographie et \u00c9conomie\u2009\u00bb des \u00e9ditions Springer.<\/p>\n