{"id":15690,"date":"2026-09-18T09:21:11","date_gmt":"2026-09-18T07:21:11","guid":{"rendered":"https:\/\/ssrei.ch\/interview-avec-alfonso-tedeschi\/"},"modified":"2026-09-18T09:26:33","modified_gmt":"2026-09-18T07:26:33","slug":"interview-avec-alfonso-tedeschi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-alfonso-tedeschi\/","title":{"rendered":"Interview avec Alfonso Tedeschi"},"content":{"rendered":"
Alfonso Tedeschi, Head of Portfolio Management Third Party Asset Management Real Estate chez Baloise Asset Management SA, sur le th\u00e8me de la \u00ab Corporate Social Responsibility \u00bb.<\/h5>\n
Qui \u00eates-vous ?<\/em><\/h5>\n

J\u2019ai \u00e9tudi\u00e9 l\u2019\u00e9conomie politique, je suis CFA Charterholder et j\u2019ai suivi la formation CUREM. Cette combinaison de connaissances des march\u00e9s des capitaux et de l\u2019immobilier m\u2019accompagne depuis plus de 15 ans dans le domaine des placements immobiliers institutionnels en Suisse. Chez Baloise Asset Management, je dirige, en tant que Head of Portfolio Management Third Party Asset Management Real Estate, le d\u00e9veloppement de nos portefeuilles immobiliers pour clients tiers.<\/p>\n

Le secteur immobilier fait l\u2019objet de critiques constantes comme peu d\u2019autres secteurs. D\u2019o\u00f9 viennent-elles ?<\/em><\/h5>\n

Notre secteur rev\u00eat une importance consid\u00e9rable pour la soci\u00e9t\u00e9. Il contribue \u00e0 hauteur d\u2019environ 16 % au PIB suisse et g\u00e9n\u00e8re chaque ann\u00e9e CHF 17 milliards de recettes fiscales. En tant que bailleur, il est en outre en contact direct avec une grande partie de la population. Chacun d\u2019entre nous vit et travaille dans un bien immobilier ; chacun a donc des exigences, des attentes et une opinion sur les questions immobili\u00e8res. Selon le Barom\u00e8tre des pr\u00e9occupations UBS 2025, la durabilit\u00e9, la pr\u00e9voyance et la p\u00e9nurie de logements figurent parmi les th\u00e8mes qui pr\u00e9occupent le plus notre soci\u00e9t\u00e9. Je ne consid\u00e8re toutefois pas notre secteur comme faisant partie du probl\u00e8me. Il fait partie de la solution. Nous \u00e9voluons dans un trilemme classique entre logements abordables, r\u00e9novation \u00e9cologique et rendement ad\u00e9quat, et c\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment cet arbitrage qui d\u00e9termine notre quotidien.<\/p>\n

Cela signifie-t-il que les critiques sont donc infond\u00e9es ?<\/em><\/h5>\n

\u00ab Infond\u00e9es \u00bb ne serait pas le terme appropri\u00e9. Mais dans le domaine de la durabilit\u00e9 sociale en particulier, des cas isol\u00e9s sont rapidement \u00e9rig\u00e9s par les m\u00e9dias en probl\u00e8me g\u00e9n\u00e9ral. Il est vrai que les loyers augmentent. C\u2019est une cons\u00e9quence directe de la p\u00e9nurie, favoris\u00e9e par la croissance \u00e9conomique sup\u00e9rieure \u00e0 la moyenne en Suisse et par la l\u00e9gislation en vigueur en mati\u00e8re d\u2019am\u00e9nagement du territoire. Malgr\u00e9 cela, la charge locative reste faible en comparaison europ\u00e9enne. La part du loyer et des charges dans le revenu n\u2019a que l\u00e9g\u00e8rement augment\u00e9 entre 2006 et 2021, passant de 20,6 % \u00e0 21,7 %. Ce sont surtout les m\u00e9nages \u00e0 faibles revenus qui ont besoin de soutien. Pour eux, les co\u00fbts du logement repr\u00e9sentent rapidement plus de 30 % du revenu du m\u00e9nage.<\/p>\n

Le secteur peut \u00e9galement faire valoir ses r\u00e9sultats en mati\u00e8re de climat et de pr\u00e9voyance. Le parc immobilier suisse a r\u00e9duit ses \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre de 47 % depuis 1990. Et l\u2019immobilier g\u00e9n\u00e8re des rendements fiables pour la pr\u00e9voyance vieillesse. Depuis 2013, le rendement annualis\u00e9 selon MSCI\/W\u00fcest Partner s\u2019est \u00e9lev\u00e9 \u00e0 5,4 %. Les placements immobiliers comptent ainsi parmi les classes d\u2019actifs les plus stables.<\/p>\n

Il s\u2019agit de valeurs moyennes, embellies par les cat\u00e9gories les plus ais\u00e9es de la population. Les pr\u00e9occupations concernent les cat\u00e9gories de revenus moyens et faibles. Qu\u2019en est-il dans ces segments ?<\/em><\/h5>\n

En Suisse, nous disposons d\u2019un droit du bail qui assure une protection \u00e9tendue des locataires. Les loyers des baux en cours ne peuvent \u00eatre adapt\u00e9s que sous certaines conditions. \u00c0 cela s\u2019ajoute une protection \u00e9tendue contre les r\u00e9siliations abusives. Alors que les baux existants ne peuvent \u00eatre adapt\u00e9s que sous certaines conditions, les loyers lors d\u2019un changement de locataire s\u2019orientent davantage vers le niveau actuel du march\u00e9 \u2013 les loyers initiaux \u00e9tant eux aussi soumis aux limites fix\u00e9es par le droit du bail.<\/p>\n

Une grande partie de nos revenus locatifs provient de baux existants, notamment dans les agglom\u00e9rations o\u00f9 la rotation des locataires est faible. M\u00eame dans un v\u00e9hicule ax\u00e9 sur le rendement tel que le Helvetia Swiss Property Fund, les loyers existants s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 environ CHF 220 par m\u00e8tre carr\u00e9 et par an. Pour un appartement de 4,5 pi\u00e8ces d\u2019une superficie de 90 m\u00e8tres carr\u00e9s, cela correspond \u00e0 un loyer net mensuel d\u2019environ CHF 1\u2019650.<\/p>\n

Lors d\u2019un changement de locataire, la marge de man\u0153uvre est toutefois nettement plus importante pour rapprocher le loyer du niveau actuel du march\u00e9. Le tissu social de nos villes ne risque-t-il pas d\u2019\u00e9voluer plus rapidement que nous ne le souhaiterions si le secteur applique cette possibilit\u00e9 de mani\u00e8re syst\u00e9matique ?<\/em><\/h5>\n

En tant qu\u2019investisseur actif dans toute la Suisse, nous nous effor\u00e7ons de mettre des logements \u00e0 disposition de toutes les cat\u00e9gories de la population. Il existe naturellement des locataires pour lesquels des conditions particuli\u00e8res sont n\u00e9cessaires. D\u2019autres acteurs du march\u00e9 r\u00e9pondent toutefois \u00e0 ces besoins, et c\u2019est une bonne chose. Le logement d\u2019utilit\u00e9 publique constitue un pilier important et compl\u00e9mentaire. Il doit \u00eatre d\u00e9velopp\u00e9 au m\u00eame titre que l\u2019offre ax\u00e9e sur le rendement afin de cr\u00e9er suffisamment de logements.<\/p>\n

La Suisse n\u2019est pas une \u00eele compos\u00e9e uniquement de logements de luxe. Nos portefeuilles, que je consid\u00e8re comme tout \u00e0 fait repr\u00e9sentatifs, se situent eux aussi majoritairement dans le segment de prix moyen. Il s\u2019agit donc de logements que la population suisse moyenne peut se permettre.<\/p>\n

Malgr\u00e9 tout : quelles possibilit\u00e9s le secteur a-t-il pour att\u00e9nuer les probl\u00e8mes sociaux qui se profilent ?<\/em><\/h5>\n

Notre mission consiste \u00e0 cr\u00e9er suffisamment de logements adapt\u00e9s. Cela passe par la densification, les changements d\u2019affectation, l\u2019activation de surfaces inutilis\u00e9es et une offre plus importante de petits logements. Une offre suffisamment importante contribue finalement aussi \u00e0 d\u00e9tendre les loyers du march\u00e9.<\/p>\n

Je vois un mod\u00e8le d\u2019avenir dans la collaboration avec des acteurs du logement d\u2019utilit\u00e9 publique, par exemple au moyen de parcelles partag\u00e9es. La mani\u00e8re dont nous g\u00e9rons notre parc immobilier est \u00e9galement importante. Nous devons proc\u00e9der aux r\u00e9novations de mani\u00e8re planifi\u00e9e afin d\u2019\u00e9viter autant que possible les constructions de remplacement pr\u00e9matur\u00e9es et, par cons\u00e9quent, les r\u00e9siliations de baux li\u00e9es \u00e0 la lib\u00e9ration compl\u00e8te des immeubles. C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment ici que le trilemme se manifeste tr\u00e8s concr\u00e8tement : chaque d\u00e9cision de r\u00e9novation implique simultan\u00e9ment un arbitrage entre la r\u00e9novation \u00e9cologique, la charge pour les locataires et la viabilit\u00e9 \u00e9conomique pour nous en tant que propri\u00e9taires. De telles situations peuvent avoir de r\u00e9elles cons\u00e9quences sociales. Chaque b\u00e2timent arrive un jour en fin de vie. Lorsque ce moment arrive, la gestion de la situation avec les locataires doit \u00eatre socialement responsable. De longs d\u00e9lais de pr\u00e9paration, compl\u00e9t\u00e9s lorsque cela est pertinent par une mise en \u0153uvre par \u00e9tapes ainsi que par des possibilit\u00e9s de retour pour les anciens locataires, sont essentiels. Avec notre propre guide interne relatif \u00e0 la lib\u00e9ration des immeubles, nous appliquons d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment des standards plus \u00e9lev\u00e9s que ceux pr\u00e9vus par le contre-projet accept\u00e9 \u00e0 l\u2019initiative sur la protection du logement dans le canton de Zurich.<\/p>\n

Notre politique de location constitue elle aussi un levier social. Nous veillons \u00e0 ce que la taille du logement corresponde \u00e0 celle du m\u00e9nage et attribuons ainsi les appartements de 5 pi\u00e8ces les moins chers \u00e0 des familles plut\u00f4t qu\u2019\u00e0 des personnes seules ayant des besoins en surface nettement plus faibles. C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment ce que j\u2019entends par Corporate Social Responsibility.<\/p>\n

Du c\u00f4t\u00e9 des co\u00fbts, il convient d\u2019accorder davantage d\u2019attention \u00e0 une construction \u00e9conomique et efficace. La construction syst\u00e9mique n\u2019en est encore qu\u2019\u00e0 ses d\u00e9buts en Suisse. Il existe ici une certaine marge de man\u0153uvre.<\/p>\n

Et le secteur met-il tout cela en \u0153uvre par pure philanthropie ?<\/em><\/h5>\n

Bien entendu, des int\u00e9r\u00eats propres entrent \u00e9galement en jeu. Si nous n\u2019am\u00e9liorons pas syst\u00e9matiquement notre image en tant que secteur, il faut s\u2019attendre \u00e0 un renforcement de la r\u00e9glementation. L\u2019exp\u00e9rience montre que de telles mesures conduisent rarement \u00e0 une augmentation de l\u2019offre de logements ou \u00e0 des logements moins chers. Elles rendent toutefois les conditions-cadres plus difficiles pour les investisseurs institutionnels. Un exemple actuel est le durcissement pr\u00e9vu de la Lex Koller. Celui-ci est discut\u00e9 comme une mesure d\u2019accompagnement dans le contexte d\u2019une Suisse \u00e0 10 millions d\u2019habitants, mais ne contient aucun instrument permettant de cr\u00e9er des logements suppl\u00e9mentaires ou meilleur march\u00e9.<\/p>\n

Et cette augmentation de l\u2019offre est retard\u00e9e, voire emp\u00each\u00e9e, par les oppositions et la complexit\u00e9 des proc\u00e9dures d\u2019autorisation de construire. Est-ce \u00e9galement votre exp\u00e9rience ?<\/em><\/h5>\n

Oui, c\u2019est \u00e9galement mon exp\u00e9rience. Les proc\u00e9dures se sont allong\u00e9es et sont devenues exigeantes, y compris pour les investisseurs institutionnels. Cela s\u2019explique par plusieurs raisons. La densit\u00e9 r\u00e9glementaire augmente. Les oppositions et les voies de recours se multiplient. La densification dans les villes, qui est souhait\u00e9e tant sur le plan politique qu\u2019en mati\u00e8re d\u2019am\u00e9nagement du territoire, devient notamment de plus en plus complexe. Un nombre accru de parties prenantes, des proc\u00e9dures plus longues et des oppositions suppl\u00e9mentaires ont pour cons\u00e9quence que les projets sont souvent retard\u00e9s de plusieurs ann\u00e9es. Ce temps perdu se traduit directement par une offre de logements plus faible. Les autorit\u00e9s peuvent apporter ici une contribution d\u00e9cisive : en r\u00e9duisant la r\u00e9glementation, en acc\u00e9l\u00e9rant les proc\u00e9dures d\u2019autorisation de construire et en limitant syst\u00e9matiquement les recours abusifs.<\/p>\n

Pour terminer, abordons un autre sujet, celui des standards. Helvetia applique SSREI \u00e0 une partie de ses v\u00e9hicules destin\u00e9s \u00e0 des clients tiers. Qu\u2019est-ce qui vous a conduit \u00e0 cette d\u00e9cision ?<\/em><\/h5>\n

Pour prendre des d\u00e9cisions d\u2019investissement, nous avons besoin de transparence et de comparabilit\u00e9. Les exigences que nous imposons aux autres en tant qu\u2019investisseurs finaux, nous devons \u00e9galement les respecter nous-m\u00eames. Sans cela, nous ne sommes pas cr\u00e9dibles. Pour nous, il ne fait aucun doute que les standards sont indispensables. La v\u00e9ritable question est de savoir quel standard parviendra \u00e0 s\u2019imposer sur le march\u00e9.<\/p>\n

Pourquoi avez-vous choisi SSREI ?<\/em><\/h5>\n

Nous avons consid\u00e9r\u00e9 les standards reconnus par GRESB. Non pas principalement dans le but d\u2019obtenir des points aupr\u00e8s de GRESB, mais parce que ces standards ont fait l\u2019objet d\u2019un processus de s\u00e9lection rigoureux et b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une reconnaissance internationale. Plusieurs raisons ont plaid\u00e9 en faveur de SSREI. La proximit\u00e9 avec le SNBS, que nous appliquons d\u00e9j\u00e0 dans nos projets de construction, les consid\u00e9rations de co\u00fbts et, surtout, la transparence. Les exigences de contenu et l\u2019\u00e9chelle d\u2019\u00e9valuation sont rendues publiques et chaque utilisateur peut \u00e0 tout moment comprendre int\u00e9gralement le rating. Ce n\u2019est que sur cette base qu\u2019il est possible de faire r\u00e9ellement progresser le d\u00e9veloppement du portefeuille et d\u2019en d\u00e9duire des mesures cibl\u00e9es. En d\u00e9finitive, SSREI est pour nous un outil permettant de rendre mesurable pr\u00e9cis\u00e9ment ce trilemme entre logement, \u00e9cologie et rendement, plut\u00f4t que de simplement en parler.<\/p>\n

Merci beaucoup, Monsieur Tedeschi, pour votre temps et cet entretien tr\u00e8s int\u00e9ressant.<\/h5>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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