{"id":15344,"date":"2026-06-22T11:41:29","date_gmt":"2026-06-22T09:41:29","guid":{"rendered":"https:\/\/ssrei.ch\/interview-avec-jan-eckert\/"},"modified":"2026-06-22T11:47:53","modified_gmt":"2026-06-22T09:47:53","slug":"interview-avec-jan-eckert","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-jan-eckert\/","title":{"rendered":"Interview avec Jan Eckert"},"content":{"rendered":"
Jan Eckert, CEO Suisse et Head of Capital Markets DACH chez Jones Lang LaSalle (JLL), au sujet des \u00ab Stranded Assets \u00bb.<\/h5>\n
Qui \u00eates-vous ?<\/em><\/h5>\n

Je suis \u00e9conomiste d\u2019entreprise et de l\u2019immobilier de formation, ainsi qu\u2019expert-comptable. J\u2019ai d\u00e9but\u00e9 ma carri\u00e8re en 1991, c\u2019est-\u00e0-dire en pleine crise immobili\u00e8re suisse. J\u2019ai ainsi \u00e9t\u00e9 confront\u00e9 aux premi\u00e8res titrisations d\u2019hypoth\u00e8ques non performantes, puis \u00e0 des portefeuilles hypoth\u00e9caires entiers. J\u2019ai conseill\u00e9 les premi\u00e8res introductions en bourse de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res ; depuis lors, mon activit\u00e9 s\u2019est progressivement \u00e9tendue au conseil immobilier, aux transactions, aux \u00e9valuations, \u00e0 la commercialisation, au d\u00e9veloppement de projets et \u00e0 bien d\u2019autres domaines. Aujourd\u2019hui, en tant que membre de l\u2019Executive Committee Europe de JLL, j\u2019assume la responsabilit\u00e9 de l\u2019Italie, de la Suisse et de la Scandinavie, ainsi que de nos investissements dans le domaine du num\u00e9rique. Par ailleurs, j\u2019exerce des mandats d\u2019administrateur au sein d\u2019organisations internes et externes.<\/p>\n

Dans le contexte de la transition \u00e9nerg\u00e9tique du parc immobilier, la notion de \u00ab Stranded Assets \u00bb s\u2019est impos\u00e9e au centre des d\u00e9bats. La durabilit\u00e9 risque-t-elle d\u2019entra\u00eener le secteur immobilier dans l\u2019ab\u00eeme ?<\/em><\/h5>\n

Non, certainement pas. Les \u00ab Stranded Assets \u00bb sont toutefois des actifs illiquides, c\u2019est-\u00e0-dire des immeubles qui sortent du champ des investisseurs et des bailleurs de fonds potentiels. Dans la plupart des cas, les investissements n\u00e9cessaires ne peuvent plus \u00eatre rentabilis\u00e9s ; ils doivent n\u00e9anmoins \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s en vertu de la loi ou pour d\u2019autres raisons. \u00c0 l\u2019heure actuelle, les investissements dans les \u00e9nergies renouvelables restent plus co\u00fbteux que le simple remplacement d\u2019un chauffage au mazout ou au gaz. Les immeubles deviennent v\u00e9ritablement des \u00ab Stranded Assets \u00bb lorsqu\u2019ils ne peuvent \u00eatre \u00ab ramen\u00e9s en eaux profondes \u00bb qu\u2019au prix d\u2019efforts consid\u00e9rables et que les investisseurs ne sont pr\u00eats \u00e0 les accompagner dans cette d\u00e9marche qu\u2019en contrepartie de d\u00e9cotes substantielles, voire prohibitives.<\/p>\n

Une r\u00e9novation purement \u00e9nerg\u00e9tique ne constitue donc pas, \u00e0 elle seule, une raison suffisante pour qu\u2019un actif devienne \u00ab stranded \u00bb ?<\/em><\/h5>\n

Celui qui se retrouve dans une situation d\u2019illiquidit\u00e9 pour cette seule raison a probablement commis d\u2019autres erreurs. Apr\u00e8s tout, le choix des agents \u00e9nerg\u00e9tiques n\u2019est pas le seul facteur de co\u00fbts d\u2019un immeuble.<\/p>\n

Quels autres facteurs entrent en ligne de compte ?<\/em><\/h5>\n

L\u2019\u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral et le positionnement sur le march\u00e9 d\u2019un immeuble sont d\u00e9terminants. Celui qui veille, gr\u00e2ce \u00e0 un entretien professionnel et \u00e0 des cycles de r\u00e9novation d\u00e9finis, \u00e0 pr\u00e9server durablement la valeur de son bien ne se retrouvera pas en difficult\u00e9 du fait de la transition \u00e9nerg\u00e9tique.<\/p>\n

Le degr\u00e9 d\u2019autofinancement du portefeuille est \u00e9galement essentiel, notamment pour les immeubles situ\u00e9s dans les segments de loyers moyens ou inf\u00e9rieurs. Plus les besoins d\u2019investissement sont \u00e9lev\u00e9s pour ce type d\u2019actifs, plus le risque augmente que ces d\u00e9penses ne puissent plus \u00eatre couvertes par les revenus locatifs. Dans de telles situations, il devient \u00e9galement difficile de trouver une banque pr\u00eate \u00e0 accorder un financement.<\/p>\n

La conclusion serait donc la suivante : ceux qui se retrouvent avec des \u00ab Stranded Assets \u00bb en sont eux-m\u00eames responsables ?<\/em><\/h5>\n

Celui qui se retrouve dans cette situation n\u2019a pas pratiqu\u00e9 une gestion active de son portefeuille et doit en assumer la responsabilit\u00e9. Il manque manifestement un suivi syst\u00e9matique de l\u2019ensemble des facteurs actuels et futurs susceptibles d\u2019affecter la rentabilit\u00e9 de l\u2019investissement immobilier. Ce qui rend ce ph\u00e9nom\u00e8ne particuli\u00e8rement dangereux, c\u2019est son caract\u00e8re progressif. Le secteur a d\u2019ailleurs forg\u00e9 un terme sp\u00e9cifique pour le d\u00e9signer : le \u00ab style drift \u00bb.<\/p>\n

Quel est le degr\u00e9 de professionnalisme de nos propri\u00e9taires immobiliers locaux ?<\/em><\/h5>\n

Le fait que nous comptions tr\u00e8s peu de \u00ab Stranded Assets \u00bb t\u00e9moigne de leur grand professionnalisme. En raison du niveau de prosp\u00e9rit\u00e9 g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9lev\u00e9 dans notre pays et de la marge de man\u0153uvre relativement importante qui en d\u00e9coule en mati\u00e8re de fixation des loyers, le risque demeure comparativement faible en Suisse.<\/p>\n

Cela ne doit toutefois pas inciter le secteur \u00e0 laisser se d\u00e9grader les immeubles situ\u00e9s dans les segments de prix inf\u00e9rieurs et interm\u00e9diaires avant de proposer, \u00e0 grands frais, des constructions de remplacement. Les risques politiques et soci\u00e9taux peuvent rapidement venir contrarier de tels projets.<\/p>\n

La situation est-elle plus pr\u00e9occupante dans l\u2019Union europ\u00e9enne ?<\/em><\/h5>\n

Je connais des exemples d\u2019immeubles d\u00e9tenus par des investisseurs institutionnels qui sont devenus des \u00ab Stranded Assets \u00bb \u2013 pr\u00e9cis\u00e9ment pour les raisons \u00e9voqu\u00e9es pr\u00e9c\u00e9demment : un entretien n\u00e9glig\u00e9 ; des loyers faibles et, par cons\u00e9quent, des revenus insuffisants pour financer les investissements sur fonds propres ; l\u2019absence de banques dispos\u00e9es \u00e0 accorder des cr\u00e9dits ; l\u2019absence d\u2019investisseurs pr\u00eats \u00e0 intervenir parce que l\u2019emplacement ou le pouvoir d\u2019achat de la population concern\u00e9e ne permet pas d\u2019absorber les investissements n\u00e9cessaires.<\/p>\n

Quelle est la situation plus sp\u00e9cifiquement dans le secteur de l\u2019immobilier commercial ?<\/em><\/h5>\n

Dans ce segment, la probl\u00e9matique est diff\u00e9rente, notamment parce que les taux de vacance y sont beaucoup plus \u00e9lev\u00e9s et qu\u2019il existe encore un v\u00e9ritable march\u00e9 de la demande. Comme les acteurs professionnels sont sensibilis\u00e9s aux enjeux de durabilit\u00e9, le risque de vacance augmente lorsque certaines exigences minimales en mati\u00e8re de durabilit\u00e9 ne sont pas respect\u00e9es. Cela signifie que la pression provient directement du march\u00e9 et contraint les propri\u00e9taires \u00e0 prendre cette th\u00e9matique au s\u00e9rieux.<\/p>\n

Vous avez indiqu\u00e9 qu\u2019une gestion active impliquait une approche anticipative. Quels autres facteurs de co\u00fbts attendent encore la branche ?<\/em><\/h5>\n

Outre les facteurs de co\u00fbts directs, tels que les sites pollu\u00e9s et les substances nocives pr\u00e9sentes dans les b\u00e2timents, il faut avant tout mentionner la r\u00e9silience face au changement climatique, notamment la pr\u00e9vention des risques naturels et des ph\u00e9nom\u00e8nes de surchauffe. L\u2019aptitude des \u00e9l\u00e9ments de construction et des mat\u00e9riaux \u00e0 \u00eatre d\u00e9mont\u00e9s et r\u00e9employ\u00e9s devrait \u00e9galement gagner en importance, dans la mesure o\u00f9 elle permet de r\u00e9duire les co\u00fbts de d\u00e9molition. Nous devons accepter le fait que l\u2019immobilier \u00e9volue vers une classe d\u2019actifs davantage r\u00e9glement\u00e9e.<\/p>\n

Un autre sujet qui pr\u00e9occupe le secteur est celui de la durabilit\u00e9 sociale, notamment la mixit\u00e9 sociale et le logement abordable. Dans le canton de Zurich, toutes les propositions li\u00e9es \u00e0 la protection du logement ont \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es lors du dernier week-end de votations. Le sujet est-il pour autant clos ? Que conseillez-vous \u00e0 la branche ?<\/em><\/h5>\n

Je recommande \u00e0 la branche d\u2019anticiper les \u00e9volutions l\u00e9gislatives, voire d\u2019exercer une influence gr\u00e2ce \u00e0 des initiatives volontaires. Chaque propri\u00e9taire immobilier a int\u00e9r\u00eat \u00e0 ne pas aller trop loin et \u00e0 contribuer \u00e0 sa mesure \u00e0 la recherche de solutions. Cela constitue un aspect essentiel d\u2019une gestion active des portefeuilles. En tant que propri\u00e9taire, je ne peux plus partir du principe que je peux ignorer le reste du monde. Cette \u00e9poque a peut-\u00eatre exist\u00e9, mais elle est d\u00e9finitivement r\u00e9volue.<\/p>\n

Il existe d\u2019innombrables exemples montrant que certaines lois n\u2019ont pas r\u00e9solu les probl\u00e8mes, mais les ont au contraire aggrav\u00e9s. Nous devons veiller \u00e0 ne pas devenir nous-m\u00eames des \u00ab Stranded Assets \u00bb \u00e0 la suite d\u2019actions politiques.<\/p>\n

Prenons l\u2019exemple de B\u00e2le-Ville : depuis l\u2019acceptation de l\u2019initiative pour la protection des locataires, les investissements ont fortement recul\u00e9 et un important retard en mati\u00e8re de r\u00e9novations se dessine. La transition \u00e9nerg\u00e9tique ralentit et le secteur de la construction se plaint de cette situation.<\/p>\n

Il existe \u00e9galement de nombreux exemples \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, notamment \u00e0 New York ou dans certaines r\u00e9gions d\u2019Italie, o\u00f9 des plafonds de loyers ont \u00e9t\u00e9 instaur\u00e9s. Dans tous les cas, on a observ\u00e9 une d\u00e9gradation des quartiers, voire des ph\u00e9nom\u00e8nes de ghetto\u00efsation et de taudification. Une spirale descendante s\u2019est syst\u00e9matiquement install\u00e9e, dont il n\u2019a \u00e9t\u00e9 possible de sortir qu\u2019en supprimant ces r\u00e9glementations.<\/p>\n

Ces lois partent certes d\u2019une bonne intention, mais elles ne tiennent pas compte des m\u00e9canismes du march\u00e9 qui pr\u00e9valent dans nos \u00e9conomies occidentales. Le capital est beaucoup plus mobile que nous ne voulons bien l\u2019admettre.<\/p>\n

Vous \u00eates membre de l\u2019Advisory Board du SSREI. Quel r\u00f4le les standards peuvent-ils jouer \u00e0 cet \u00e9gard ?<\/em><\/h5>\n

L\u2019alternative aux lois ne consiste pas \u00e0 les rejeter et \u00e0 ne rien faire, mais \u00e0 faire preuve d\u2019initiative et \u00e0 assumer ses responsabilit\u00e9s. Les standards \u00e9tablissent des r\u00e8gles qui permettent aux march\u00e9s de retrouver leur \u00e9quilibre. Ils sont surtout beaucoup plus efficaces et plus \u00e9conomiques que des centaines de solutions individuelles ou que la correction de lois obsol\u00e8tes au moyen d\u2019ajustements purement cosm\u00e9tiques, qui ne produisent pas les effets escompt\u00e9s.<\/p>\n

Les standards obligent chacun \u00e0 se confronter \u00e0 la mati\u00e8re ; ils contribuent \u00e0 la prise de conscience. Gr\u00e2ce \u00e0 leur ind\u00e9pendance et \u00e0 leur regard ext\u00e9rieur, les risques et les d\u00e9fis sont pr\u00e9sent\u00e9s de mani\u00e8re objective.<\/p>\n

Ils refl\u00e8tent l\u2019\u00e9volution de l\u2019\u00e9conomie immobili\u00e8re, ce qui suppose des actualisations r\u00e9guli\u00e8res. C\u2019est ainsi que, dans sa version 2.0, le SSREI a int\u00e9gr\u00e9 la th\u00e9matique de la durabilit\u00e9 sociale, anticipant ainsi le contre-projet \u00e0 l\u2019initiative zurichoise sur la protection du logement. Si la branche parvient \u00e0 s\u2019accorder sur des standards r\u00e9pondant \u00e0 ses d\u00e9fis, il s\u2019agit l\u00e0 de la meilleure protection contre de nouvelles r\u00e9glementations.<\/p>\n

Outre la l\u00e9gislation, la Suisse conna\u00eet \u00e9galement l\u2019autor\u00e9gulation. Ce concept est notamment appliqu\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement des rapports de durabilit\u00e9 des placements collectifs. Cela suffit-il pour atteindre l\u2019objectif vis\u00e9 ?<\/em><\/h5>\n

D\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, l\u2019autor\u00e9gulation est un instrument qui a fait ses preuves en Suisse. Cela n\u2019est toutefois vrai qu\u2019\u00e0 condition qu\u2019il ne s\u2019agisse pas de tigres de papier.<\/p>\n

Vous faites r\u00e9f\u00e9rence aux prescriptions de transparence de l\u2019AMAS (Asset Management Association Switzerland), qui sont effectivement formul\u00e9es de mani\u00e8re tr\u00e8s ouverte et qui autorisent, comme cadre de r\u00e9f\u00e9rence pour le reporting, l\u2019utilisation de tous les crit\u00e8res, y compris ceux d\u00e9velopp\u00e9s par la direction du fonds ou par le gestionnaire de fortune lui-m\u00eame.<\/p>\n

Nous retrouvons une situation comparable au niveau des \u00e9valuateurs avec le SVS (Swiss Valuation Standard \u2013 Best Practice pour les \u00e9valuateurs). Cet instrument manque de pr\u00e9cision pour fournir \u00e0 la branche une v\u00e9ritable \u00ab guidance \u00bb.<\/p>\n

Il est toutefois r\u00e9v\u00e9lateur que ces deux dispositifs se r\u00e9f\u00e8rent \u00e0 des standards ou \u00e9num\u00e8rent des crit\u00e8res concrets. Le march\u00e9 a tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 s\u2019accorder sur un nombre limit\u00e9 de standards \u2013 comme c\u2019est le cas avec Swiss GAAP FER ou les IFRS dans le domaine de l\u2019information financi\u00e8re. Toute autre approche serait extr\u00eamement contraignante pour les investisseurs et freinerait toute innovation et tout d\u00e9veloppement de la branche.<\/p>\n

Merci beaucoup, Monsieur Eckert, pour le temps que vous nous avez accord\u00e9 et pour cet entretien passionnant.<\/h5>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Jan Eckert, CEO Suisse et Head of Capital Markets DACH chez Jones Lang LaSalle (JLL), au sujet des \u00ab Stranded Assets \u00bb. Qui \u00eates-vous ? Je suis \u00e9conomiste d\u2019entreprise et de l\u2019immobilier de formation, ainsi qu\u2019expert-comptable. J\u2019ai d\u00e9but\u00e9 ma carri\u00e8re en 1991, c\u2019est-\u00e0-dire en pleine crise immobili\u00e8re suisse. 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