Cet entretien restitue le panel de l\u2019IMMO26 consacr\u00e9 au th\u00e8me \u00ab Int\u00e9gration de la durabilit\u00e9 dans les valeurs immobili\u00e8res : exp\u00e9riences et d\u00e9fis \u00bb, de mani\u00e8re synth\u00e9tique et non litt\u00e9rale. Roman Sandmeier, Partner | Assurance Financial Services chez EY, l\u2019a men\u00e9 avec les intervenants suivants :<\/p>\n
CA : Oui, mais elle se limite g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 l\u2019\u00e9nergie, autrement dit au syst\u00e8me de chauffage. Dans la branche, on utilise les notions de \u00ab Brown Discount \u00bb et de \u00ab Green Premium \u00bb. En r\u00e9alit\u00e9, seul le \u00ab Brown Discount \u00bb existe. Les syst\u00e8mes de chauffage bas\u00e9s sur les \u00e9nergies renouvelables constituent la norme et aucun premium n\u2019est donc pay\u00e9 pour cela. Les chauffages au mazout ou au gaz sont p\u00e9nalis\u00e9s, les co\u00fbts d\u2019investissement \u00e9tant d\u00e9duits du prix d\u2019achat habituel.<\/p>\n
ED : Lors de l\u2019analyse des investissements et de la d\u00e9termination du prix, ce sont avant tout les crit\u00e8res de durabilit\u00e9 pertinents pour le rendement \u2013 tels que la localisation et l\u2019accessibilit\u00e9, les sources d\u2019\u00e9nergie renouvelables ainsi que l\u2019efficacit\u00e9 et la fonctionnalit\u00e9 des surfaces \u2013 qui priment. Des facteurs de co\u00fbts majeurs comme les pollutions du b\u00e2timent et du sol sont \u00e9galement cit\u00e9s comme importants.<\/p>\n
Il s\u2019agit donc de th\u00e8mes qui ont toujours \u00e9t\u00e9 pertinents, mais qui rel\u00e8vent d\u00e9sormais du cadre ESG ou de la durabilit\u00e9. Ce ne sont pas les sujets eux-m\u00eames qui sont nouveaux, mais la mani\u00e8re de les traiter, respectivement de les int\u00e9grer dans les prix. Autrefois, pour caricaturer, le mantra \u00e9tait : \u00ab Si tu veux acheter, surtout n\u2019int\u00e8gre aucun investissement \u00bb. Ce n\u2019est plus possible aujourd\u2019hui.<\/p>\n
D\u2019autres aspects de la durabilit\u00e9, comme les facteurs sociaux ou la biodiversit\u00e9, jouent en revanche \u2013 du moins pour l\u2019instant \u2013 un r\u00f4le secondaire dans les d\u00e9cisions d\u2019investissement et la formation des prix.<\/p>\n
AH : Je rejoins dans l\u2019ensemble mes pr\u00e9d\u00e9cesseurs. Nous sommes \u00e0 la fois acheteurs et vendeurs d\u2019immeubles. Le passage aux agents \u00e9nerg\u00e9tiques renouvelables ainsi que les r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques sont syst\u00e9matiquement pris en compte dans notre planification des investissements. Par cons\u00e9quent, les montants n\u00e9cessaires sont \u00e9galement int\u00e9gr\u00e9s dans le prix lors de l\u2019acquisition.<\/p>\n
CA : En effet, un remplacement anticip\u00e9 du syst\u00e8me de chauffage n\u2019a gu\u00e8re de sens si l\u2019on consid\u00e8re l\u2019\u00e9nergie totale sur l\u2019ensemble du cycle de vie. Mais comme vous le soulignez, les installations sont de toute mani\u00e8re soumises \u00e0 un cycle de r\u00e9novation et, au final, c\u2019est un jeu \u00e0 somme nulle : soit le vendeur a d\u00e9j\u00e0 effectu\u00e9 l\u2019investissement, soit l\u2019acheteur en d\u00e9duit le montant du prix. Il n\u2019y a donc aucune raison de faire preuve d\u2019un z\u00e8le excessif.<\/p>\n
CA : L\u2019\u00e9nergie grise est effectivement tr\u00e8s importante et pr\u00e9sente une pertinence indirecte pour l\u2019existant. Il s\u2019agit de pr\u00e9server les b\u00e2timents le plus longtemps possible, ce qui peut \u00eatre atteint gr\u00e2ce \u00e0 un entretien professionnel et \u00e0 des remises en \u00e9tat appropri\u00e9es. En revanche, recalculer tr\u00e8s pr\u00e9cis\u00e9ment l\u2019\u00e9nergie grise d\u2019un immeuble existant me para\u00eet peu utile. Le b\u00e2timent est construit et l\u2019\u00e9nergie qui y est incorpor\u00e9e ne peut plus \u00eatre annul\u00e9e. \u00c0 ma connaissance, l\u2019\u00e9nergie grise n\u2019a d\u2019ailleurs jamais \u00e9t\u00e9 d\u00e9terminante pour un prix de transaction.<\/p>\n
AH : J\u2019aimerais compl\u00e9ter les propos de M. Aslan en soulignant qu\u2019une exploitation efficace constitue \u00e9galement un \u00e9l\u00e9ment essentiel de la durabilit\u00e9. Nos analyses de donn\u00e9es de consommation montrent que la durabilit\u00e9 doit \u00eatre assur\u00e9e non seulement dans la planification, mais aussi dans l\u2019exploitation. Les optimisations bas\u00e9es sur ces donn\u00e9es permettent parfois d\u2019obtenir des am\u00e9liorations substantielles.<\/p>\n
ED : Permettez-moi d\u2019abord une remarque sur le r\u00f4le fondamental de l\u2019\u00e9valuateur, parfois mal compris : sa mission est de refl\u00e9ter le march\u00e9 tel qu\u2019il est, et non de le fa\u00e7onner. La diff\u00e9rence est consid\u00e9rable.<\/p>\n
Si le march\u00e9 consid\u00e8re par exemple que les \u00e9nergies renouvelables sont des facteurs de valeur pertinents pour le prix, nous les int\u00e9grons en cons\u00e9quence. La biodiversit\u00e9 est actuellement moins pr\u00e9sente dans les consid\u00e9rations du march\u00e9 et n\u2019est donc pas \u2013 du moins pour l\u2019instant \u2013 pertinente pour la valeur.<\/p>\n
La premi\u00e8re \u00e9tape consiste donc \u00e0 observer en permanence le march\u00e9 afin d\u2019\u00e9valuer la pertinence des th\u00e8mes de durabilit\u00e9. Ensuite vient la deuxi\u00e8me question : ces facteurs peuvent-ils \u00eatre quantifi\u00e9s ou non ? En simplifiant, selon leur degr\u00e9 de tangibilit\u00e9, les facteurs influen\u00e7ant la valeur peuvent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s de deux mani\u00e8res : les \u00e9l\u00e9ments tangibles explicitement dans les cash-flows, les \u00e9l\u00e9ments intangibles implicitement dans le taux d\u2019actualisation. La plupart se situent entre ces deux extr\u00eames.<\/p>\n
La quantification des facteurs tangibles est relativement simple, car les co\u00fbts d\u2019une pompe \u00e0 chaleur par rapport \u00e0 un chauffage au mazout sont connus. Il est nettement plus complexe \u2013 et encore peu pratiqu\u00e9 \u2013 d\u2019isoler la part des facteurs de durabilit\u00e9 intangibles dans le taux d\u2019actualisation.<\/p>\n
Au cours des derniers mois, nous avons d\u00e9velopp\u00e9 un cadre m\u00e9thodologique sur la base des crit\u00e8res SSREI. Gr\u00e2ce \u00e0 une observation continue du march\u00e9, nous pouvons d\u00e9terminer quels crit\u00e8res sont pertinents pour l\u2019\u00e9valuation. Combin\u00e9 au degr\u00e9 estim\u00e9 d\u2019intangibilit\u00e9, cela permet d\u2019obtenir un facteur de pond\u00e9ration pour le rating de chaque crit\u00e8re. Apr\u00e8s normalisation par rapport au rating m\u00e9dian, on peut ensuite en d\u00e9duire la composante li\u00e9e \u00e0 la durabilit\u00e9 dans le taux d\u2019actualisation.<\/p>\n
ED : L\u2019objectif d\u2019un label est avant tout d\u2019apporter de la transparence et de la comparabilit\u00e9 quant au niveau de durabilit\u00e9 d\u2019un b\u00e2timent sur la base de crit\u00e8res mesurables et d\u00e9finis. Ce n\u2019est donc pas le label en tant que tel qui est d\u00e9terminant, mais les caract\u00e9ristiques durables qu\u2019il atteste et qui, comme mentionn\u00e9, sont plus ou moins pertinentes pour la valeur.<\/p>\n
ED : Je consid\u00e8re fondamentalement qu\u2019il est positif que la Suisse s\u2019en tienne \u00e0 l\u2019autor\u00e9gulation et donne \u00e0 la branche la possibilit\u00e9 de r\u00e9soudre les d\u00e9fis par ses propres moyens. Par rapport \u00e0 l\u2019approche tr\u00e8s bureaucratique de l\u2019UE, c\u2019est certainement une solution plus pragmatique et plus proche de la pratique, conforme \u00e0 la tradition suisse.<\/p>\n
Je ne remets donc pas en question le principe. Il est toutefois vrai qu\u2019une v\u00e9ritable industrie du label s\u2019est d\u00e9velopp\u00e9e, avec des orientations de contenu parfois tr\u00e8s diff\u00e9rentes et qui sont devenues en partie des instruments de marketing. \u00c0 long terme, cette jungle de labels ne constitue pas une base id\u00e9ale pour orienter le parc immobilier suisse dans une direction coh\u00e9rente.<\/p>\n
On oublie souvent qu\u2019avec la norme SIA 112\/1, il existe d\u00e9j\u00e0 un instrument permettant de r\u00e9pondre aux crit\u00e8res de durabilit\u00e9 tant pour les nouvelles constructions et les r\u00e9novations que pour l\u2019\u00e9valuation du parc existant.<\/p>\n
Je ne souhaite cependant pas critiquer l\u2019approche de l\u2019AMAS. Il me para\u00eet judicieux de maintenir une certaine ouverture pendant un temps afin de favoriser l\u2019\u00e9mulation des id\u00e9es. \u00c0 moyen terme, il conviendra toutefois de se mettre d\u2019accord sur un standard commun. La branche est appel\u00e9e \u00e0 agir.<\/p>\n
AH : Je partage l\u2019avis d\u2019Eric Del\u00e9. Une r\u00e9gulation ouverte est pragmatique et offre de la flexibilit\u00e9. Les labels peuvent constituer des rep\u00e8res utiles. Mais la multiplicit\u00e9 des standards cr\u00e9e de l\u2019intransparence et rend la comparaison difficile. Des exigences minimales claires seraient avantageuses pour permettre une approche harmonis\u00e9e. L\u2019essentiel est que les labels ne deviennent pas une fin en soi, mais qu\u2019ils contribuent r\u00e9ellement \u00e0 la durabilit\u00e9.<\/p>\n
CA : L\u2019exp\u00e9rience montre que la r\u00e9gulation ne r\u00e9sout pas le probl\u00e8me et peut m\u00eame l\u2019aggraver, car les investisseurs se retirent alors de ces r\u00e9gions. Non seulement aucun logement suppl\u00e9mentaire n\u2019est cr\u00e9\u00e9, mais les r\u00e9novations n\u00e9cessaires ne sont plus r\u00e9alis\u00e9es \u2013 au d\u00e9triment de la durabilit\u00e9.<\/p>\n
AH : Il s\u2019agit d\u2019un probl\u00e8me politique. Le secteur immobilier ne peut donc pas le r\u00e9soudre seul. Il doit cependant participer de mani\u00e8re proactive et constructive au d\u00e9bat politique afin de d\u00e9velopper des solutions viables. Les investissements institutionnels offrent un potentiel consid\u00e9rable pour cr\u00e9er des logements nouveaux et durables tout en garantissant une r\u00e9mun\u00e9ration adapt\u00e9e au risque pour les rentes et les assurances. Les deux parties peuvent en b\u00e9n\u00e9ficier, \u00e0 condition que les cadres et les standards appropri\u00e9s soient mis en place. Ces standards existent d\u00e9j\u00e0 \u2013 SSREI, SOSDA. Il appartient maintenant \u00e0 la branche de les appliquer.<\/p>\n