{"id":14908,"date":"2026-02-16T14:51:37","date_gmt":"2026-02-16T12:51:37","guid":{"rendered":"https:\/\/ssrei.ch\/cadre-pour-la-prise-en-compte-des-facteurs-de-durabilite-intangibles-dans-levaluation-immobiliere\/"},"modified":"2026-02-16T15:01:54","modified_gmt":"2026-02-16T13:01:54","slug":"cadre-pour-la-prise-en-compte-des-facteurs-de-durabilite-intangibles-dans-levaluation-immobiliere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/cadre-pour-la-prise-en-compte-des-facteurs-de-durabilite-intangibles-dans-levaluation-immobiliere\/","title":{"rendered":"Cadre pour la prise en compte des facteurs de durabilit\u00e9 intangibles dans l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re"},"content":{"rendered":"<h5>Le degr\u00e9 de maturit\u00e9 de l\u2019int\u00e9gration des consid\u00e9rations de durabilit\u00e9 dans l\u2019industrie immobili\u00e8re progresse, et avec lui leur prise en compte dans l\u2019\u00e9valuation des biens. \u00c0 cet \u00e9gard, KPMG AG, avec le soutien et en s\u2019appuyant sur le SSREI, a d\u00e9velopp\u00e9 un cadre m\u00e9thodologique visant \u00e0 int\u00e9grer les crit\u00e8res de durabilit\u00e9 dans le taux d\u2019actualisation.<\/h5>\n<p>Depuis ses d\u00e9buts, le mouvement en faveur de la durabilit\u00e9 dans le secteur immobilier s\u2019accompagne du d\u00e9bat visant \u00e0 d\u00e9terminer si \u2013 et le cas \u00e9ch\u00e9ant dans quelle mesure \u2013 les immeubles durables donnent lieu \u00e0 un green premium ou, inversement, les immeubles dits non durables \u00e0 un brown discount.<\/p>\n<p>Du point de vue de l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re, cette discussion constitue un d\u00e9fi, dans la mesure o\u00f9 les param\u00e8tres d\u2019\u00e9valuation doivent \u00eatre d\u00e9termin\u00e9s sur une base factuelle. La RICS renvoie \u00e0 cet \u00e9gard aux International Valuation Standards (IVS), selon lesquels les param\u00e8tres doivent \u00eatre d\u00e9duits des \u00e9vidences et donn\u00e9es de march\u00e9 observables \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation ; les anticipations futures pour lesquelles aucune \u00e9vidence de march\u00e9 n\u2019est observable \u00e0 cette date ne doivent pas \u00eatre prises en consid\u00e9ration.<\/p>\n<p>La question essentielle est donc de savoir dans quelle mesure des effets sur les prix observ\u00e9s sur le march\u00e9 selon une approche top-down, d\u00e9coulant de l\u2019importance croissante des consid\u00e9rations de durabilit\u00e9, peuvent \u00eatre traduits selon une approche bottom-up en param\u00e8tres de valeur quantifiables.<\/p>\n<p>Dans certains cas, l\u2019exercice est relativement simple, d\u00e8s lors que des crit\u00e8res de durabilit\u00e9 pertinents peuvent \u00eatre convertis, sur la base de valeurs empiriques, en montants mon\u00e9taires et ainsi \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s directement dans les flux de tr\u00e9sorerie d\u2019une \u00e9valuation DCF. Les hypoth\u00e8ses de co\u00fbts li\u00e9es, par exemple, au remplacement de syst\u00e8mes de chauffage fossiles par des alternatives non fossiles sont g\u00e9n\u00e9ralement estimables avec une fiabilit\u00e9 suffisante. \u00c0 c\u00f4t\u00e9 de ces \u00e9l\u00e9ments tangibles, il existe toutefois \u00e9galement des facteurs intangibles qui influencent le taux d\u2019actualisation et font partie du profil de risque idiosyncratique d\u2019un bien.<\/p>\n<p>Sur la base des crit\u00e8res de durabilit\u00e9 du SSREI, KPMG AG a \u00e9labor\u00e9 un cadre permettant d\u2019identifier de mani\u00e8re factuelle la composante du taux d\u2019actualisation li\u00e9e \u00e0 la durabilit\u00e9. Ce cadre repose sur deux questions fondamentales :<\/p>\n<ol>\n<li>Quels crit\u00e8res de durabilit\u00e9 sont, pour les acteurs du march\u00e9 immobilier, concr\u00e8tement pertinents du point de vue de la valeur ou du prix ?<\/li>\n<li>Dans quelle mesure ces crit\u00e8res sont-ils tangibles ou d\u00e9j\u00e0 refl\u00e9t\u00e9s dans les flux de tr\u00e9sorerie ?<\/li>\n<\/ol>\n<p>Il convient de relever que ces deux questions ne d\u00e9crivent pas des \u00e9tats statiques : des facteurs aujourd\u2019hui secondaires peuvent gagner en pertinence tarifaire demain.<\/p>\n<p>Nous avons analys\u00e9 la pertinence tarifaire des crit\u00e8res de durabilit\u00e9 dans le cadre de l\u2019enqu\u00eate annuelle du <span style=\"color: #ff9900;\"><a style=\"color: #ff9900;\" href=\"https:\/\/kpmg.com\/ch\/fr\/industries\/real-estate\/swiss-real-estate-sentiment-index.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi\u00ae)<\/a><\/span> (voir illustration). Il en ressort que la localisation et l\u2019accessibilit\u00e9, les sources d\u2019\u00e9nergie renouvelables ainsi que l\u2019efficacit\u00e9 et la fonctionnalit\u00e9 des surfaces occupent une place pr\u00e9pond\u00e9rante. Les aspects sociaux et la biodiversit\u00e9, tout comme l\u2019\u00e9nergie grise et la circularit\u00e9, ne constituent actuellement pas des \u00e9l\u00e9ments centraux dans la formation des prix.<\/p>\n<p>Le degr\u00e9 d\u2019intangibilit\u00e9 des diff\u00e9rents crit\u00e8res repose sur notre appr\u00e9ciation qualitative d\u2019experts. Les deux dimensions \u2013 pertinence tarifaire et degr\u00e9 d\u2019intangibilit\u00e9 \u2013 sont normalis\u00e9es, multipli\u00e9es puis agr\u00e9g\u00e9es afin d\u2019aboutir \u00e0 un facteur de pond\u00e9ration permettant de traduire une sur- ou sous-performance par rapport au rating m\u00e9dian du SSREI en une majoration ou une minoration correspondante du taux d\u2019actualisation.<\/p>\n<p>Ce cadre permet ainsi de quantifier, au plus pr\u00e8s du march\u00e9, la part du taux d\u2019actualisation imputable aux facteurs de durabilit\u00e9 intangibles et contribue au renforcement de la maturit\u00e9 ainsi qu\u2019\u00e0 l\u2019institutionnalisation des consid\u00e9rations de durabilit\u00e9.<\/p>\n<p>Auteur : Eric Del\u00e9, Director Real Estate Advisory, KPMG AG<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le degr\u00e9 de maturit\u00e9 de l\u2019int\u00e9gration des consid\u00e9rations de durabilit\u00e9 dans l\u2019industrie immobili\u00e8re progresse, et avec lui leur prise en compte dans l\u2019\u00e9valuation des biens. \u00c0 cet \u00e9gard, KPMG AG, avec le soutien et en s\u2019appuyant sur le SSREI, a d\u00e9velopp\u00e9 un cadre m\u00e9thodologique visant \u00e0 int\u00e9grer les crit\u00e8res de durabilit\u00e9 dans le taux d\u2019actualisation&#8230;.<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":14906,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"class_list":["post-14908","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-non-classifiee"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - 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