{"id":13984,"date":"2025-06-25T13:27:25","date_gmt":"2025-06-25T11:27:25","guid":{"rendered":"https:\/\/ssrei.ch\/?p=13984"},"modified":"2025-06-25T13:29:52","modified_gmt":"2025-06-25T11:29:52","slug":"interview-avec-juerg-capol","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-juerg-capol\/","title":{"rendered":"Interview avec J\u00fcrg Capol"},"content":{"rendered":"
J\u00fcrg Capol, propri\u00e9taire de Utilita Management GmbH, qui g\u00e8re les immeubles de la fondation de placement Utilita, \u00e0 propos du th\u00e8me \u00ab logements d\u2019utilit\u00e9 publique et \u00e0 prix abordables \u00bb.<\/h5>\n
Qui \u00eates-vous ?<\/em><\/h5>\n

Je suis \u00e0 l\u2019origine architecte dipl\u00f4m\u00e9 de l\u2019ETH et je poss\u00e8de, en plus d\u2019un dipl\u00f4me en am\u00e9nagement du territoire, un MBA de l\u2019Universit\u00e9 McGill. En tant que d\u00e9veloppeur de projets, j\u2019ai eu l\u2019occasion de diriger de grands projets en Suisse et \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, et j\u2019ai cr\u00e9\u00e9 une succursale en Asie pour une entreprise active dans les partenariats public-priv\u00e9. Apr\u00e8s plusieurs ann\u00e9es pass\u00e9es \u00e0 la direction d\u2019un fonds immobilier suisse, j\u2019ai d\u00e9cid\u00e9 de mettre mon exp\u00e9rience au service de la cr\u00e9ation de la fondation de placement Utilita. Je m\u2019int\u00e9resse tout particuli\u00e8rement \u00e0 l\u2019\u00e9conomie au service de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Utilita est consid\u00e9r\u00e9e comme unique dans le secteur immobilier. <\/em>Quel est votre mod\u00e8le d’affaires ?<\/em><\/h5>\n

Utilita est une fondation de placement ind\u00e9pendante et apolitique. Nous investissons les capitaux de caisses de pension dans des logements d\u2019utilit\u00e9 publique et \u00e0 prix abordables. Notre objectif est de concilier deux besoins fondamentaux de la soci\u00e9t\u00e9 : garantir la pr\u00e9voyance vieillesse \u2013 c\u2019est-\u00e0-dire g\u00e9rer de mani\u00e8re responsable les cotisations des salari\u00e9s \u2013 et promouvoir des logements abordables et de qualit\u00e9 pour les personnes qui peinent \u00e0 trouver un logement ad\u00e9quat sur le march\u00e9 libre. Au fond, il s\u2019agit des m\u00eames groupes de population. Nous nous consid\u00e9rons comme un v\u00e9hicule d\u2019investissement \u00e9conomique au service de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

La pression sur le march\u00e9 du logement ne cesse d\u2019augmenter, et les interventions politiques se multiplient \u00e9galement. Ne trouve-t-on pas que le d\u00e9bat dans les m\u00e9dias et la politique est exag\u00e9r\u00e9 ? Ne pourrait-on pas simplement laisser le march\u00e9 r\u00e9guler la situation ?<\/em><\/h5>\n

Nous ne consid\u00e9rons pas la question de mani\u00e8re id\u00e9ologique, mais \u00e9conomique. Le logement remplit deux fonctions tr\u00e8s diff\u00e9rentes :<\/p>\n

D\u2019une part, il r\u00e9pond \u00e0 un besoin fondamental de protection physique, de s\u00e9curit\u00e9 et d\u2019identification. D\u2019autre part, il repr\u00e9sente aussi un moyen de s\u2019accomplir et de se d\u00e9velopper au sein de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Ces deux aspects, pr\u00e9sents sur un m\u00eame march\u00e9 immobilier, ob\u00e9issent \u00e0 des m\u00e9canismes \u00e9conomiques diff\u00e9rents et comportent des risques et opportunit\u00e9s distincts.<\/p>\n

Dans quelle mesure le march\u00e9 ne r\u00e9pond-il pas \u00e0 ces deux besoins ?<\/em><\/h5>\n

Le march\u00e9 produit principalement des projets immobiliers correspondant au second aspect des besoins et est majoritairement orient\u00e9 vers le segment des revenus \u00e9lev\u00e9s. Alors que dans ce segment, des choix sont possibles, ce n\u2019est pas le cas pour les besoins fondamentaux. En particulier, pour les populations socialement vuln\u00e9rables ou les personnes \u00e2g\u00e9es, la capacit\u00e9 \u00e0 assumer le co\u00fbt des loyers d\u00e9passe souvent le seuil de douleur du budget familial, et il n\u2019existe pas d\u2019alternatives. La capacit\u00e9 financi\u00e8re \u00e0 couvrir les co\u00fbts du logement d\u2019une part croissante de la population diminue constamment. Parall\u00e8lement, l\u2019offre de logements se d\u00e9veloppe surtout dans le segment des prix moyens sup\u00e9rieurs. Lorsque de plus en plus de personnes ne peuvent plus choisir librement o\u00f9 et comment elles habitent en raison des co\u00fbts, un d\u00e9s\u00e9quilibre soci\u00e9tal global se cr\u00e9e. Cela repr\u00e9sente non seulement un risque social, mais aussi \u00e9conomique.<\/p>\n

Cela signifie-t-il que nous devons revenir \u00e0 une \u00e9conomie planifi\u00e9e par l\u2019\u00c9tat ?<\/em><\/h5>\n

Notre position est claire : ni une \u00e9conomie planifi\u00e9e par l\u2019\u00c9tat ni un m\u00e9canisme de march\u00e9 purement comp\u00e9titif ne sont suffisants \u00e0 eux seuls pour relever ces d\u00e9fis. Des solutions durables \u00e9mergent de la coop\u00e9ration entre tous les acteurs du march\u00e9 et le secteur public \u2013 sur la base de principes communs, et non par une r\u00e9glementation rigide qui pourrait avoir des effets contre-productifs.<\/p>\n

O\u00f9 voyez-vous des pistes, si ni la r\u00e9glementation ni le m\u00e9canisme de march\u00e9 libre ne sont la solution ?<\/em><\/h5>\n

Un probl\u00e8me central r\u00e9side dans l\u2019opacit\u00e9 du secteur d\u2019utilit\u00e9 publique, souvent entach\u00e9 de pr\u00e9jug\u00e9s. De nombreux acteurs \u00e0 but non lucratif rechignent aux m\u00e9canismes \u00e9conomiques, qu\u2019ils jugent inhumains, tout en d\u00e9pendant fortement de financements bancaires et de cr\u00e9dits importants. D\u2019autre part, beaucoup d\u2019acteurs \u00e9conomiques manquent de compr\u00e9hension des conditions sp\u00e9cifiques, de l\u2019urgence \u00e0 cr\u00e9er des logements abordables ainsi que des opportunit\u00e9s et risques propres \u00e0 ce secteur.<\/p>\n

Un travail mutuel de sensibilisation est donc n\u00e9cessaire. Nous nous engageons pour plus de transparence \u2013 par notre participation dans des comit\u00e9s sp\u00e9cialis\u00e9s et associations pertinentes, le co-d\u00e9veloppement de benchmarks et une meilleure disponibilit\u00e9 des donn\u00e9es \u2013 afin de rendre visibles l\u2019impact et les processus qui r\u00e9gissent ce secteur.<\/p>\n

En fin de compte, il s\u2019agit que tous les acteurs parlent le m\u00eame langage, se rassemblent et \u00e9vitent les conflits politiques.<\/p>\n

Le secteur du logement d\u2019utilit\u00e9 publique, avec son \u00ab interdiction de profit \u00bb, est-il vraiment int\u00e9ressant pour les investisseurs ou est-ce une illusion ?<\/em><\/h5>\n

Dans le secteur d\u2019utilit\u00e9 publique, il existe effectivement une \u00ab interdiction de profit \u00bb, car l\u2019aide publique ne doit pas \u00eatre exploit\u00e9e \u00e0 des fins lucratives. Cela ne signifie toutefois pas qu\u2019aucune valeur \u00e9conomique n\u2019est cr\u00e9\u00e9e. Voici un exemple : un promoteur classique \u00e0 but non lucratif est g\u00e9n\u00e9ralement fortement financ\u00e9 par des tiers \u2014 jusqu\u2019\u00e0 90 % et m\u00eame plus \u2014 ce qui n\u00e9cessite des provisions et des amortissements, donc des \u00ab r\u00e9serves de guerre \u00bb. Le flux de tr\u00e9sorerie total est donc immobilis\u00e9 ou sort du syst\u00e8me. Au final, il ne reste que peu, voire aucun profit pour le promoteur.<\/p>\n

Appliqu\u00e9 \u00e0 un portefeuille avec des fonds propres \u2014 comme c\u2019est notre cas \u2014 ce m\u00eame mod\u00e8le lib\u00e8re des flux financiers tr\u00e8s stables et bien pr\u00e9visibles. Ces flux reviennent alors affect\u00e9s \u00e0 la gestion du portefeuille et cr\u00e9ent de la valeur. Ces flux de tr\u00e9sorerie ne sont pas seulement comparables \u00e0 ceux des investissements immobiliers sur le march\u00e9 libre, mais souvent m\u00eame plus robustes. Bien s\u00fbr, les m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation et la comptabilit\u00e9 jouent un r\u00f4le central pour rendre cette valeur r\u00e9elle visible, ce qui n\u2019est souvent pas le cas chez les promoteurs \u00e0 but non lucratif en raison de m\u00e9thodes de calcul diff\u00e9rentes.<\/p>\n

Ce type de flux de tr\u00e9sorerie int\u00e9resse les investisseurs \u00e0 long terme qui recherchent des investissements \u00e0 faible risque et des flux stables, comme les caisses de pension, elles-m\u00eames organisations d\u2019utilit\u00e9 publique remplissant une mission sociale essentielle. Ainsi, le secteur d\u2019utilit\u00e9 publique dans son ensemble et l\u2019acc\u00e8s au logement abordable en particulier peuvent \u00eatre encourag\u00e9s.<\/p>\n

La valeur ajout\u00e9e sociale est-elle forc\u00e9ment associ\u00e9e \u00e0 des co\u00fbts et d\u00e9penses plus \u00e9lev\u00e9s ?<\/em><\/h5>\n

Ce n\u2019est pas forc\u00e9ment le cas. \u00c0 tort, le d\u00e9bat sur l\u2019immobilier d\u2019utilit\u00e9 publique se concentre souvent uniquement sur les co\u00fbts. Mais la vraie valeur r\u00e9sulte aussi du rapport entre risque, temps et impact. Un risque moindre sur une plus longue p\u00e9riode signifie une valeur plus \u00e9lev\u00e9e. Et c\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment ce qui caract\u00e9rise un investissement dans le logement d\u2019utilit\u00e9 publique.<\/p>\n

Avec un investissement dans Utilita, cette valeur ajout\u00e9e b\u00e9n\u00e9ficie non seulement aux habitants, mais aussi, via la pr\u00e9voyance professionnelle, \u00e0 l\u2019ensemble de la population. Notre objectif est que l\u2019immobilier d\u2019utilit\u00e9 publique soit reconnu comme une classe d\u2019actifs autonome et valoris\u00e9e \u2014 avec un v\u00e9ritable potentiel de diversification et un impact soci\u00e9tal.<\/p>\n

Le logement ne concerne pas seulement la rentabilit\u00e9 ou l\u2019abordabilit\u00e9. Comment assurez-vous que vous g\u00e9n\u00e9rez une valeur ajout\u00e9e sociale ?<\/em><\/h5>\n

Vous avez raison, habiter signifie bien plus que disposer d\u2019un toit abordable. Il s\u2019agit aussi d\u2019appartenance, d\u2019identification et du sentiment d\u2019\u00eatre int\u00e9gr\u00e9 dans un quartier. C\u2019est pourquoi nous accordons une grande importance \u00e0 la qualit\u00e9 spatiale de nos projets. Des concepts d\u2019am\u00e9nagement favorisant les rencontres contribuent \u00e0 l\u2019int\u00e9gration, tout comme une gestion qui encourage activement ou passivement les contacts entre les habitants.<\/p>\n

Au final, nous n\u2019investissons pas dans la pierre, mais dans nos habitants et leur cadre de vie. Comme je l\u2019ai d\u00e9j\u00e0 mentionn\u00e9, nous souhaitons cr\u00e9er un environnement o\u00f9 la soci\u00e9t\u00e9 peut se construire. Nous n\u2019imposons rien, car il ne s\u2019agit pas d\u2019un concept fig\u00e9, mais de relations v\u00e9cues qui doivent \u00e9voluer avec le temps.<\/p>\n

Les pouvoirs publics et la politique sont tr\u00e8s pr\u00e9sents dans ces discussions. Comment voyez-vous le r\u00f4le des pouvoirs publics ?<\/em><\/h5>\n

Nous sommes convaincus que les pouvoirs publics doivent jouer un r\u00f4le actif, de m\u00e9diation et de cr\u00e9ation de valeur \u2014 non seulement en tant qu\u2019autorit\u00e9 de r\u00e9gulation, mais aussi en tant que partenaire \u00e0 \u00e9galit\u00e9.<\/p>\n

La Constitution f\u00e9d\u00e9rale garantit le droit \u00e0 un logement abordable. Cet objectif ne peut toutefois \u00eatre atteint qu\u2019ensemble \u2014 dans le dialogue avec les investisseurs, les ma\u00eetres d\u2019ouvrage et d\u2019autres acteurs, et sans pr\u00e9jug\u00e9s id\u00e9ologiques.<\/p>\n

Il ne faut pas oublier que la valeur d\u2019un terrain est d\u2019abord d\u00e9termin\u00e9e par les prescriptions de droit public, comme l\u2019usage autoris\u00e9 ou la densit\u00e9 constructible. Ce n\u2019est pas le march\u00e9 qui fixe cette valeur de base. Tout aussi d\u00e9terminant est la rapidit\u00e9 et la fiabilit\u00e9 des proc\u00e9dures de planification et d\u2019autorisation. Cela conf\u00e8re aux pouvoirs publics une responsabilit\u00e9 centrale \u2014 \u00e0 la fois \u00e9conomique et sociale.<\/p>\n

Selon vous, les pouvoirs publics remplissent-ils bien leur mission ?<\/em><\/h5>\n

Plut\u00f4t que de limiter la valeur des biens immobiliers existants pour rendre le logement artificiellement moins cher, les pouvoirs publics devraient assumer activement leur r\u00f4le de co-cr\u00e9ateurs et cr\u00e9ateurs de valeur \u2014 et, par des cadres fiables et tourn\u00e9s vers l\u2019avenir, veiller \u00e0 ce que des logements abordables et de qualit\u00e9 puissent se d\u00e9velopper en collaboration avec le secteur priv\u00e9.<\/p>\n

Et comment coop\u00e9rez-vous avec les pouvoirs publics ?<\/em><\/h5>\n

Utilita a \u00e9t\u00e9 con\u00e7ue pour assumer, en tant que partenaire des pouvoirs publics et v\u00e9hicule d\u2019investissement \u00e9conomique au service de la soci\u00e9t\u00e9, cette responsabilit\u00e9 envers ses habitants et les assur\u00e9s des caisses de pension.<\/p>\n

Merci beaucoup, Monsieur Capol, pour votre temps et cet entretien int\u00e9ressant.<\/em><\/h5>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

J\u00fcrg Capol, propri\u00e9taire de Utilita Management GmbH, qui g\u00e8re les immeubles de la fondation de placement Utilita, \u00e0 propos du th\u00e8me \u00ab logements d\u2019utilit\u00e9 publique et \u00e0 prix abordables \u00bb. Qui \u00eates-vous ? 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Je suis \u00e0 l\u2019origine architecte dipl\u00f4m\u00e9 de l\u2019ETH et je poss\u00e8de, en plus d\u2019un dipl\u00f4me en am\u00e9nagement du territoire, un MBA de...","og_url":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-juerg-capol\/","og_site_name":"SSREI","article_published_time":"2025-06-25T11:27:25+00:00","article_modified_time":"2025-06-25T11:29:52+00:00","og_image":[{"width":1200,"height":800,"url":"https:\/\/ssrei.ch\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Juerg-Capol-utilita.jpg","type":"image\/jpeg"}],"author":"Elodie Gadola","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"\u00c9crit par":"Elodie Gadola","Dur\u00e9e de lecture estim\u00e9e":"9 minutes"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-juerg-capol\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-juerg-capol\/"},"author":{"name":"Elodie Gadola","@id":"https:\/\/ssrei.ch\/#\/schema\/person\/7b00af919b1c488cf92a41df137eb49f"},"headline":"Interview avec J\u00fcrg Capol","datePublished":"2025-06-25T11:27:25+00:00","dateModified":"2025-06-25T11:29:52+00:00","mainEntityOfPage":{"@id":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-juerg-capol\/"},"wordCount":1775,"image":{"@id":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-juerg-capol\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/ssrei.ch\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Juerg-Capol-utilita.jpg","articleSection":["Non classifi\u00e9(e)"],"inLanguage":"fr-FR"},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-juerg-capol\/","url":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-juerg-capol\/","name":"Interview avec J\u00fcrg Capol - SSREI","isPartOf":{"@id":"https:\/\/ssrei.ch\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-juerg-capol\/#primaryimage"},"image":{"@id":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-juerg-capol\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/ssrei.ch\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Juerg-Capol-utilita.jpg","datePublished":"2025-06-25T11:27:25+00:00","dateModified":"2025-06-25T11:29:52+00:00","author":{"@id":"https:\/\/ssrei.ch\/#\/schema\/person\/7b00af919b1c488cf92a41df137eb49f"},"breadcrumb":{"@id":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-juerg-capol\/#breadcrumb"},"inLanguage":"fr-FR","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-juerg-capol\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"fr-FR","@id":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-juerg-capol\/#primaryimage","url":"https:\/\/ssrei.ch\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Juerg-Capol-utilita.jpg","contentUrl":"https:\/\/ssrei.ch\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Juerg-Capol-utilita.jpg","width":1200,"height":800},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-juerg-capol\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Interview avec J\u00fcrg Capol"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/ssrei.ch\/#website","url":"https:\/\/ssrei.ch\/","name":"SSREI","description":"Swiss Sustainable Real Estate Index","potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/ssrei.ch\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"fr-FR"},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/ssrei.ch\/#\/schema\/person\/7b00af919b1c488cf92a41df137eb49f","name":"Elodie Gadola","url":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/author\/elodie-gadola\/"}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13984","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=13984"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13984\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":13985,"href":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13984\/revisions\/13985"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/13970"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=13984"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=13984"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=13984"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}