{"id":13158,"date":"2025-03-26T10:50:55","date_gmt":"2025-03-26T08:50:55","guid":{"rendered":"https:\/\/ssrei.ch\/interview-avec-daniel-leupi\/"},"modified":"2025-03-26T18:40:16","modified_gmt":"2025-03-26T16:40:16","slug":"interview-avec-daniel-leupi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-daniel-leupi\/","title":{"rendered":"Interview avec Daniel Leupi"},"content":{"rendered":"
Daniel Leupi, conseiller municipal de Zurich et chef du d\u00e9partement des finances de la ville de Zurich, sur le th\u00e8me \u00ab Logement abordable : d\u00e9fis, approches de solutions, acquis \u00bb.<\/h5>\n
Interview avec Daniel Leupi<\/span>
\n<\/strong>Chef du d\u00e9partement des finances de la ville de Zurich\u00a0<\/em><\/h5>\n
Qui \u00eates-vous ?<\/em><\/h5>\n

Je suis conseiller municipal de Zurich, 59 ans, j’aime la vie urbaine, les randonn\u00e9es \u00e0 v\u00e9lo dans de beaux paysages, les jeux de soci\u00e9t\u00e9 avec des amis ainsi que les d\u00e9bats et d\u00e9fis politiques. En tant que chef du d\u00e9partement des finances, je suis responsable de la cr\u00e9ation de logements abordables et neutres en carbone \u00e0 Zurich, de la promotion de la num\u00e9risation, du positionnement de la ville en tant qu’employeur attractif et de l’assurance du financement des services municipaux. Je suis \u00e9galement membre du conseil de fondation de la caisse de pension de la ville de Zurich et vice-pr\u00e9sident de la Conf\u00e9rence des directrices et directeurs financiers des villes, qui d\u00e9fend les int\u00e9r\u00eats des villes aupr\u00e8s de la Conf\u00e9d\u00e9ration et des cantons en mati\u00e8re de politique financi\u00e8re et fiscale. J\u2019ai deux enfants adultes, je suis en couple et je vis \u00e0 Zurich.<\/p>\n

Monsieur Leupi, vous \u00eates responsable des finances au sein du Conseil municipal de Zurich depuis 2013. Quelles sont les plus grandes r\u00e9ussites de la politique zurichoise en mati\u00e8re de logement jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent ?<\/em><\/h5>\n

Commen\u00e7ons par les ensembles r\u00e9sidentiels : les projets de logements lanc\u00e9s sous ma direction \u00e0 Leutschenbach, Letzi et surtout le projet d\u2019un lotissement sur le d\u00e9p\u00f4t de tram de Hard \u2013 que j\u2019ai emp\u00each\u00e9 d\u2019\u00e9chouer en commission du Conseil municipal \u2013 sont d\u00e9sormais pr\u00eats \u00e0 \u00eatre occup\u00e9s. Le lotissement Hardau I suivra encore cette ann\u00e9e. Cela repr\u00e9sente au total pr\u00e8s de 830 nouveaux logements d\u2019utilit\u00e9 publique mis \u00e0 disposition de la population zurichoise.<\/p>\n

Nous avons \u00e9galement r\u00e9ussi \u00e0 acqu\u00e9rir 24 immeubles, notamment gr\u00e2ce au renforcement du d\u00e9partement d\u2019acquisition des biens immobiliers de la ville de Zurich.<\/p>\n

De plus, depuis le d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e, les ma\u00eetres d\u2019ouvrage d\u2019utilit\u00e9 publique peuvent demander des contributions issues du nouveau fonds pour le logement afin d\u2019acheter des terrains et des immeubles, ainsi que pour construire et r\u00e9nover des logements. Les contributions d\u2019amortissement issues de ce fonds permettent de proposer des loyers plus bas, malgr\u00e9 la hausse des prix du foncier et de l\u2019immobilier, et visent ainsi \u00e0 cr\u00e9er davantage de logements abordables.<\/p>\n

Enfin, le nouveau r\u00e8glement de location pour les bient\u00f4t 10\u2019000 logements municipaux garantit une occupation optimis\u00e9e, une attribution aux personnes \u00e0 faibles revenus et un processus de location transparent, excluant toute forme de favoritisme.<\/p>\n

La ville de Zurich est donc aussi une entreprise immobili\u00e8re. Combien de biens r\u00e9sidentiels poss\u00e8de-t-elle ?<\/em><\/h5>\n

\u00c0 la fin de l’ann\u00e9e 2024, le sous-portefeuille \u00ab Logement et commerce \u2013 patrimoine administratif \u00bb comprendra 58 ensembles r\u00e9sidentiels communaux et plus de 500 immeubles r\u00e9sidentiels individuels, totalisant plus de 1\u2019400 b\u00e2timents et pr\u00e8s de 10\u2019000 logements d\u2019utilit\u00e9 publique. De plus, 220 droits de superficie ont \u00e9t\u00e9 accord\u00e9s \u00e0 des organisations d\u2019utilit\u00e9 publique et des coop\u00e9ratives, repr\u00e9sentant environ 6\u2019150 logements et 1\u2019800 chambres. Huit autres droits de superficie, correspondant \u00e0 environ 1\u2019550 logements, sont actuellement en phase de planification ou d\u2019approbation.<\/p>\n

Malgr\u00e9 cela, la population urbaine souffre d’un manque de logements abordables. Ne devriez-vous pas \u00eatre plus actif sur le march\u00e9 ?<\/em><\/h5>\n

Lorsque le centre-ville cro\u00eet de mani\u00e8re dynamique, il y a trop peu de logements. C’\u00e9tait d\u00e9j\u00e0 le cas dans la Rome antique et cela fait partie de la nature des choses. Tant que Zurich reste aussi attractive, nous avons une t\u00e2che de nature sisyph\u00e9enne. \u00c0 cela s’ajoute la difficult\u00e9 que de vastes secteurs de l’immobilier, dans une phase de verrouillage, ne proposent des logements que pour des revenus \u00e9lev\u00e9s et tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s, tout en retirant des logements abordables du march\u00e9 avec leurs nouveaux projets. L’offre peut augmenter, mais les prix augmentent deux fois plus vite.<\/p>\n

Cependant, la ville avance projet apr\u00e8s projet, sachant pertinemment que nous ne pouvons pas cr\u00e9er de logements abordables pour tous, mais pour de plus en plus de personnes. Et je pense que cela se voit.<\/p>\n

Le cas des \u00ab maisons SUGUS \u00bb a fait beaucoup de bruit bien au-del\u00e0 de la ville de Zurich. Des logements bon march\u00e9 \u00e0 un emplacement de premier choix : n’est-ce pas aller un peu trop loin en termes de compatibilit\u00e9 sociale ?<\/em><\/h5>\n

Les maisons SUGUS appartiennent \u00e0 un propri\u00e9taire priv\u00e9, \u00e0 l’origine un entrepreneur en construction, qui a d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment cr\u00e9\u00e9 des logements abordables. Cela a tr\u00e8s bien fonctionn\u00e9 et semble \u2013 \u00e0 l’exception des maisons que Mme Bachmann a h\u00e9rit\u00e9es \u2013 toujours fonctionner, y compris en ce qui concerne le m\u00e9lange social des r\u00e9sidents. J’aurais souhait\u00e9 que les deux autres fr\u00e8res aient pu acheter les propri\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n

En compl\u00e9ment des interventions directes du march\u00e9 de la part des pouvoirs publics, certains cantons ont introduit des lois de protection du logement. Cependant, ce qui a \u00e9t\u00e9 effectivement atteint, c’est que les mesures de construction et de r\u00e9novation urgentes ont pris du retard, ce qui conduit ultimement \u00e0 d’autres hausses de prix. Quelle est votre opinion \u00e0 ce sujet et quelle est la situation \u00e0 cet \u00e9gard dans le canton de Zurich ?<\/em><\/h5>\n

Dans le canton de Zurich, il existe l’initiative populaire \u00ab Prot\u00e9ger les logements abordables. Stopper les r\u00e9siliations abusives \u00bb. L’adoption de cette initiative \u00e9largirait les possibilit\u00e9s d’action de la politique de logement municipal afin de pr\u00e9server la mixit\u00e9 sociale dans les quartiers. C’est pourquoi le conseil municipal est favorable \u00e0 cette initiative. Les revendications de l’initiative ont pris de l’ampleur ces derniers mois, dans le contexte du d\u00e9bat de plus en plus intense sur les r\u00e9siliations abusives. Une grande partie de la population craint de ne plus pouvoir trouver un logement abordable lors d’un d\u00e9m\u00e9nagement. Je pense que l’initiative a donc de bonnes chances d’\u00eatre adopt\u00e9e. Cela, d’autant plus que l’initiative zurichoise, contrairement \u00e0 la solution existante dans le canton de B\u00e2le-Ville, laisse aux communes une grande marge de man\u0153uvre pour sa mise en \u0153uvre, afin de ne pas bloquer la r\u00e9novation et la construction.<\/p>\n

Il y a des voix qui affirment qu’en utilisant de tels instruments quasi planifi\u00e9s, on met fin \u00e0 la sp\u00e9culation et qu’\u00e0 long terme, cela cr\u00e9e une base pour une ville plus adapt\u00e9e aux familles avec davantage de logements abordables. Partagez-vous cette opinion ?<\/em><\/h5>\n

La principale responsabilit\u00e9 incombe aux investisseurs, bien que je ne souhaite pas faire de g\u00e9n\u00e9ralit\u00e9s. Une partie des propri\u00e9taires continue de traiter correctement leurs locataires. Mais nombreux sont ceux qui profitent de la situation et exigent des loyers beaucoup trop \u00e9lev\u00e9s. Je connais de nombreux exemples de logements dont les loyers ont \u00e9t\u00e9 consid\u00e9rablement augment\u00e9s sans raison lors du changement de locataire. Cela montre que la responsabilit\u00e9 individuelle des propri\u00e9taires ne fonctionne plus. C’est pourquoi il faut un plus grand engagement de l’\u00c9tat pour les personnes \u00e0 faibles revenus.<\/p>\n

Le probl\u00e8me se complique de plus en plus en raison de l’\u00e9volution d\u00e9mographique (augmentation des m\u00e9nages unipersonnels et du vieillissement de la population), de l’immigration et de la tendance \u00e0 l’urbanisation. Nous n’\u00e9chapperons probablement pas \u00e0 la n\u00e9cessit\u00e9 de cr\u00e9er des capacit\u00e9s suppl\u00e9mentaires. Comment cela doit-il se faire et quels obstacles se dressent sur la route des diff\u00e9rentes options ?<\/em><\/h5>\n

Je suis fermement convaincu que ce sont avant tout les acteurs institutionnels qui sont fortement sollicit\u00e9s. Construire davantage de logements ne suffit pas. Cela a souvent un effet haussier sur les prix, car la plupart des constructions en ville et en agglom\u00e9ration sont des projets de remplacement, c\u2019est-\u00e0-dire que des logements co\u00fbteux prennent la place des anciens logements abordables. Si nous voulons maintenir l’acceptation de notre syst\u00e8me \u00e9conomique lib\u00e9ral et de l’immigration qui y est associ\u00e9e, l’industrie doit, \u00e0 l’avenir, planifier des constructions de remplacement de mani\u00e8re plus socialement responsable et r\u00e9aliser davantage de logements \u00e9galement pour les classes moyennes inf\u00e9rieures. Sinon, l’acceptation des accords bilat\u00e9raux, de l’immigration et de l’actuel droit de la location et de l’am\u00e9nagement sera fortement mise en p\u00e9ril dans la population.<\/p>\n

Les capacit\u00e9s, c\u2019est une chose, mais leur r\u00e9alisation en est une autre. Les proc\u00e9dures d\u2019autorisation soi-disant longues sont une source constante de pr\u00e9occupations pour le secteur immobilier. \u00c0 quel point la situation est-elle r\u00e9ellement dramatique ?<\/em><\/h5>\n

Sur ce sujet, nous devons d’abord clarifier de quoi nous parlons exactement. La majorit\u00e9 des gens consid\u00e8re que la proc\u00e9dure de permis de construire correspond \u00e0 la dur\u00e9e du processus depuis la demande de permis jusqu’\u00e0 l’autorisation de construire, et l’impression est que le traitement au sein de l’administration prend \u00e9norm\u00e9ment de temps. Ce n\u2019est pas correct.<\/p>\n

Le temps m\u00e9dian pour le traitement des projets de construction \u2013 c’est-\u00e0-dire de la soumission de la demande de permis \u00e0 la d\u00e9cision de construction \u2013 a r\u00e9cemment diminu\u00e9 \u00e0 Zurich. En 2023, il \u00e9tait de 121 jours. Et cela, malgr\u00e9 une augmentation importante du nombre de demandes trait\u00e9es, passant de 3\u2019760 en 2019 \u00e0 4\u2019440 en 2023.<\/p>\n

Cependant, apr\u00e8s l’obtention du permis de construire, il y a des proc\u00e9dures d’appel, des modifications de projet et des ajustements aux exigences, dont la dur\u00e9e \u00e9chappe en grande partie \u00e0 l’influence de la ville. En particulier pour les proc\u00e9dures judiciaires, nous constatons une augmentation continue depuis des ann\u00e9es (en 2019 : 229 proc\u00e9dures judiciaires, en 2023 : 410).<\/p>\n

Mais il est vrai que certaines proc\u00e9dures d\u2019autorisation de construire s\u2019\u00e9tendent sur plusieurs ann\u00e9es, ce qui engendre des frustrations et doit \u00eatre r\u00e9solu par \u2026 ?<\/em><\/h5>\n

La ville veille \u00e0 garantir une s\u00e9curit\u00e9 de planification aussi \u00e9lev\u00e9e que possible pour les ma\u00eetres d\u2019ouvrage gr\u00e2ce \u00e0 une offre de conseil bien d\u00e9velopp\u00e9e. De m\u00eame, elle renforce la solidit\u00e9 juridique des demandes de permis de construire gr\u00e2ce \u00e0 un processus d\u2019autorisation rigoureux. Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, l\u2019administration a d\u00e9ploy\u00e9 de nombreux efforts pour num\u00e9riser et optimiser la proc\u00e9dure d\u2019autorisation de construire.<\/p>\n

Une autre option serait de restreindre les offres Airbnb. Des villes comme Lucerne ont mis en place des r\u00e9glementations contre Airbnb et les r\u00e9sidences secondaires. Qu’est-ce qui bloque \u00e0 Zurich ?<\/em><\/h5>\n

La ville de Zurich est tout \u00e0 fait consciente de cette probl\u00e9matique. D\u00e8s d\u00e9cembre 2020, l\u2019ex\u00e9cutif municipal a adopt\u00e9 une r\u00e9vision partielle du r\u00e8glement des constructions et du zonage : les r\u00e9sidences secondaires r\u00e9guli\u00e8rement lou\u00e9es \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, comme les appartements d\u2019affaires ou ceux propos\u00e9s via des plateformes comme Airbnb, ne devraient plus \u00eatre comptabilis\u00e9es dans le quota de logements d\u00e9fini par ce r\u00e8glement. Cette mesure vise \u00e0 limiter ces usages et \u00e0 prot\u00e9ger les r\u00e9sidences principales.<\/p>\n

Le conseil municipal a approuv\u00e9 cette proposition en septembre 2021. Cependant, un recours a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 contre cette r\u00e9glementation. Les recourants ont perdu devant le Tribunal administratif des constructions et le Tribunal administratif en juin 2024, mais ils ont port\u00e9 l\u2019affaire devant le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral. Par cons\u00e9quent, ce durcissement de la r\u00e9glementation n\u2019est pas encore juridiquement contraignant.<\/p>\n

Fredy Hasenmaile, l\u2019\u00e9conomiste en chef du groupe Raiffeisen, affirme que le droit du bail, en particulier la protection des loyers existants, est une cause essentielle de la p\u00e9nurie de logements. S’ils \u00e9taient correctement allou\u00e9s, 170\u2019000 logements de 100 m\u00b2 pourraient \u00eatre lib\u00e9r\u00e9s. Les coop\u00e9ratives d\u2019habitation appliquent d\u00e9j\u00e0 (plus ou moins) ce concept.
\nDe plus, il existe des initiatives priv\u00e9es qui vont dans cette direction, permettant, en cas de d\u00e9m\u00e9nagement au sein d\u2019un m\u00eame ensemble r\u00e9sidentiel, de conserver le prix du loyer (CHF\/m\u00b2). Une telle approche aurait-elle des chances sur le plan politique ?<\/em><\/h5>\n

La p\u00e9nurie de logements n’est pas due \u00e0 la protection des locataires, mais \u00e0 la demande accrue. Gr\u00e2ce au r\u00e8glement de location en vigueur et aux prescriptions d\u2019occupation qu\u2019il contient, cette probl\u00e9matique est d\u00e9j\u00e0 att\u00e9nu\u00e9e pour les immeubles de la ville de Zurich. Si des acteurs priv\u00e9s suivent cette voie \u2013 comme l\u2019a fait Helvetia dans un exemple exemplaire \u00e0 Zurich \u2013 cela lib\u00e8re de l\u2019espace et am\u00e9liore consid\u00e9rablement la situation sociale. Je souhaite voir davantage de projets de ce type.<\/p>\n

Nous avons commenc\u00e9 cet entretien en \u00e9voquant les r\u00e9alisations de votre mandat. Pour conclure, quelles sont, selon vous, les t\u00e2ches les plus urgentes que le gouvernement municipal doit actuellement traiter ?<\/em><\/h5>\n

Nous souhaitons \u00e9galement augmenter la proportion de logements abordables dans la ville de Zurich par l’achat cibl\u00e9 de biens immobiliers et la construction de logements suppl\u00e9mentaires sur des terrains municipaux.<\/p>\n

Afin de permettre aux coop\u00e9ratives et aux fondations d’augmenter la part de logements \u00e0 but non lucratif par l’achat de propri\u00e9t\u00e9s, il est n\u00e9cessaire d’\u00e9tablir un fonds pour le logement.<\/p>\n

De plus, je milite pour qu’un accord sectoriel soit mis en place dans le secteur immobilier, d\u00e9finissant des normes minimales pour un traitement social lors des r\u00e9novations. Je me bats \u00e9galement pour que la Conf\u00e9d\u00e9ration et, surtout, le canton s’engagent davantage dans la construction de logements \u00e0 but non lucratif.<\/p>\n

Merci beaucoup, Monsieur Leupi, pour le temps que vous nous avez consacr\u00e9 et pour cet entretien int\u00e9ressant.<\/em><\/h5>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Daniel Leupi, conseiller municipal de Zurich et chef du d\u00e9partement des finances de la ville de Zurich, sur le th\u00e8me \u00ab Logement abordable : d\u00e9fis, approches de solutions, acquis \u00bb. Interview avec Daniel Leupi Chef du d\u00e9partement des finances de la ville de Zurich\u00a0 Qui \u00eates-vous ? 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