{"id":11874,"date":"2024-08-28T15:10:44","date_gmt":"2024-08-28T13:10:44","guid":{"rendered":"https:\/\/ssrei.ch\/?p=11874"},"modified":"2024-08-28T16:10:36","modified_gmt":"2024-08-28T14:10:36","slug":"interview-avec-eric-dele","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-eric-dele\/","title":{"rendered":"Interview avec Eric Del\u00e9"},"content":{"rendered":"
Eric Del\u00e9, Senior Manager Real Estate Advisory chez KPMG, s’entretient avec SSREI sur le processus d’\u00e9valuation des biens immobiliers et la pertinence des aspects de durabilit\u00e9.<\/h5>\n
Interview avec Eric Del\u00e9
\n<\/span><\/strong>Senior Manager Real Estate Advisory, KPMG<\/h5>\n
Qui \u00eates-vous ?<\/em><\/h5>\n

Je m’appelle Eric Del\u00e9 et je suis originaire du Luxembourg. Depuis la fin de mes \u00e9tudes de master en ing\u00e9nierie civile \u00e0 l’EPFZ il y a 10 ans, je travaille dans l’\u00e9quipe Real Estate de KPMG. Nous proposons un conseil immobilier global aux investisseurs professionnels et institutionnels. Concr\u00e8tement, il s’agit d’\u00e9valuations et de transactions immobili\u00e8res dans tous les domaines du segment d’investissement ainsi que de conseils en strat\u00e9gie et en durabilit\u00e9. L’un des domaines comprend l’\u00e9valuation annuelle de fonds immobiliers cot\u00e9s, pour laquelle je suis accr\u00e9dit\u00e9 comme expert par la FINMA. Par ailleurs, nous comptons parmi nos clients des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res, des fondations de placement et des caisses de pension, mais aussi des family offices et des particuliers. Au total, cela repr\u00e9sente un volume d’\u00e9valuation annuel d’environ 30 milliards de CHF pour toute la Suisse. Dans ce contexte, je conseille les investisseurs immobiliers sur les th\u00e8mes de la durabilit\u00e9, en particulier dans le domaine de la d\u00e9carbonisation et de la strat\u00e9gie ESG.<\/p>\n

Les investisseurs institutionnels ont besoin d’une \u00e9valuation situationnelle pour leurs transactions et d’une \u00e9valuation annuelle pour les immeubles existants. Mais quelle est la fiabilit\u00e9 r\u00e9elle de ces valeurs calcul\u00e9es ?<\/em><\/h5>\n

La valeur de march\u00e9 d’un bien immobilier est une grandeur d\u00e9finie. C’est \u00ab le montant estim\u00e9 pour lequel un actif immobilier est \u00e9chang\u00e9 \u00e0 la date d’\u00e9valuation entre un c\u00e9dant pr\u00eat \u00e0 vendre et un acqu\u00e9reur pr\u00eat \u00e0 acheter, dans des circonstances normales, dans le cadre de transactions commerciales ordinaires, c’est-\u00e0-dire apr\u00e8s une p\u00e9riode de commercialisation raisonnable et sans contrainte \u00bb. Il s’agit donc en premier lieu d’une estimation, qui est en soi entach\u00e9e d’incertitudes. En principe, il est possible de se baser sur des prix de transaction directement observables, ce qui n’est g\u00e9n\u00e9ralement pas possible en Suisse faute de donn\u00e9es transparentes sur les transactions disponibles publiquement. L’\u00e9valuation s’effectue donc sur la base d’une pr\u00e9vision du cash-flow futur r\u00e9alisable de l’immeuble, qui est ensuite actualis\u00e9 \u00e0 une date de r\u00e9f\u00e9rence. Pour ce faire, des param\u00e8tres tels que les loyers du march\u00e9 et les taux d’actualisation sont estim\u00e9s. La r\u00e8gle est la suivante : plus la base de donn\u00e9es disponible est importante, plus l’incertitude restante est faible. Une transparence maximale des chiffres cl\u00e9s de l’immobilier est donc dans l’int\u00e9r\u00eat de l’ensemble du secteur immobilier. La fiabilit\u00e9 est donc bien plus \u00e9lev\u00e9e sur les march\u00e9s liquides que sur les biens immobiliers qui ne sont que rarement n\u00e9goci\u00e9s.<\/p>\n

Le risque d’erreurs d’appr\u00e9ciation augmente-t-il si les prix ne sont orient\u00e9s que dans une seule direction, \u00e0 savoir vers le haut, pendant des d\u00e9cennies \u2013 comme nous l’avons vu en Suisse ? Cela devrait conduire, dans le pire des cas, \u00e0 des prix sur\u00e9valu\u00e9s au moment de l’acquisition et, dans le \u00ab pire des cas \u00bb, \u00e0 des \u00ab stranded assets \u00bb.<\/em><\/h5>\n

Le d\u00e9fi g\u00e9n\u00e9ral r\u00e9side dans le fait que les \u00e9valuateurs doivent se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 des bases de donn\u00e9es du pass\u00e9 ou, dans le meilleur des cas, \u00e0 des bases de donn\u00e9es actuelles et proc\u00e9der \u00e0 une estimation future sur cette base, puisque la pr\u00e9vision se fonde exclusivement sur les flux de tr\u00e9sorerie futurs. Cela est plus facile lorsque le march\u00e9 ou les param\u00e8tres \u00e9voluent continuellement dans une direction, que ce soit vers le haut ou vers le bas. Cela devient difficile lorsque le march\u00e9 se retourne, en particulier lorsque cela se produit soudainement en raison de facteurs exog\u00e8nes, comme nous l’avons vu ces derni\u00e8res ann\u00e9es lors d’un retournement des taux d’int\u00e9r\u00eat ou encore lors de la pand\u00e9mie du Covid-19.<\/p>\n

Les investisseurs doivent \u00eatre conscients que cela entra\u00eene in\u00e9vitablement une plus grande incertitude. L’\u00e9valuateur ne fait pas le march\u00e9, il a pour mission de le refl\u00e9ter. Dans ce contexte, on oublie souvent que la valeur et le prix ne sont pas la m\u00eame chose. Le prix qu’un acheteur individuel est pr\u00eat \u00e0 payer rel\u00e8ve en fin de compte de sa propre responsabilit\u00e9.<\/p>\n

Les m\u00e9thodes d’\u00e9valuation se basent sur des crit\u00e8res \u00ab tangibles \u00bb, c’est-\u00e0-dire des donn\u00e9es d\u00e9termin\u00e9es empiriquement et, dans la mesure du possible, quantifi\u00e9es. Dans les m\u00e9thodes de la valeur de rendement, la situation, l’\u00e9tat et le standard d’am\u00e9nagement d\u00e9terminent essentiellement la valeur du bien immobilier. Est-ce encore d’actualit\u00e9 ?<\/em><\/h5>\n

Un investisseur effectuera toujours son estimation des cash-flows sur la base de crit\u00e8res tangibles ; dans le cas contraire, nous parlons de prix d’amateur. En revanche, le taux d’actualisation refl\u00e8te le rendement attendu par le march\u00e9 pour ces cash-flows estim\u00e9s, c’est-\u00e0-dire le niveau de risque qu’il leur attribue. C’est \u00e9galement ce que pr\u00e9voit le \u00ab Red Book Global Standards \u00bb de la RICS. Le r\u00f4le de l’\u00e9valuateur est de refl\u00e9ter le march\u00e9 et non d’anticiper son \u00e9volution. La proc\u00e9dure en soi est certainement moderne ; la question est plut\u00f4t de savoir si le march\u00e9 tiendra compte \u00e0 l’avenir d’autres aspects que les crit\u00e8res susmentionn\u00e9s et dans quelle mesure ceux-ci pourront \u00eatre quantifi\u00e9s. Mais pour cela, il faut \u00e0 nouveau disposer des bases de donn\u00e9es correspondantes.<\/p>\n

Les crit\u00e8res de durabilit\u00e9 font \u00e9galement partie d’une approche globale. Dans quelle mesure se sont-ils \u00e9tablis ?<\/em><\/h5>\n

Dans le domaine institutionnel, l’accent est actuellement clairement mis sur l’aspect \u00e9nerg\u00e9tique pour atteindre les objectifs climatiques d\u00e9finis dans les trajectoires d’abaissement. Cela se traduit notamment par des investissements plus \u00e9lev\u00e9s du c\u00f4t\u00e9 des charges, pour le passage \u00e0 des sources de chauffage non fossiles ainsi que pour l’assainissement \u00e9nerg\u00e9tique de l’enveloppe des b\u00e2timents. L’am\u00e9lioration de l’efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique entra\u00eene une baisse des co\u00fbts d’exploitation, ce qui se traduit par une augmentation des revenus nets. Les tarifs de rachat des installations photovolta\u00efques peuvent g\u00e9n\u00e9rer des revenus suppl\u00e9mentaires, qui peuvent d\u00e9j\u00e0 \u00eatre relativement bien estim\u00e9s aujourd’hui. Les choses se compliquent d\u00e9j\u00e0 lorsqu’il s’agit de th\u00e8mes tels que l’\u00e9volution des loyers du march\u00e9 ou des logements vacants. Et ici, nous ne parlons \u00ab que \u00bb des efforts actuellement d\u00e9ploy\u00e9s par le secteur immobilier pour am\u00e9liorer la performance \u00e9nerg\u00e9tique op\u00e9rationnelle des portefeuilles d’immeubles. Sur le march\u00e9 des transactions, d’autres th\u00e8mes de durabilit\u00e9 comme l’\u00e9nergie grise ou l’\u00e9conomie circulaire ne jouent encore pratiquement aucun r\u00f4le, ce qui ne signifie pas pour autant qu’ils ne pourront pas gagner en importance \u00e0 l’avenir.<\/p>\n

Qu’est-ce qui rend la repr\u00e9sentation de ces crit\u00e8res si difficile ou pourquoi ne sont-ils pas pris en compte ?<\/em><\/h5>\n

Prenons l’exemple des loyers du march\u00e9 pour les immeubles d’habitation : Les locataires sont-ils pr\u00eats \u00e0 payer des loyers bruts plus \u00e9lev\u00e9s pour des logements durables ? Il n’y a tout simplement aucune preuve \u00e0 ce jour que ce soit le cas. Mais cela ne signifie pas que le march\u00e9 n’est pas d’avis que les immeubles durables pr\u00e9sentent moins de risques \u00e0 long terme et qu’il est donc pr\u00eat \u00e0 accepter des rendements plus faibles.<\/p>\n

Il en va de m\u00eame pour l’\u00e9nergie grise : il n’existe pratiquement pas de donn\u00e9es \u00e0 ce sujet pour les immeubles existants ; d’un point de vue m\u00e9thodologique, on pourrait donc en tenir compte comme crit\u00e8re dans le taux d’actualisation si le march\u00e9 dans son ensemble en tenait compte. Or, ce n’est pas le cas actuellement.<\/p>\n

Nous constatons toutefois que les investissements n\u00e9cessaires pour atteindre les objectifs climatiques font l’objet d’une attention accrue, et que ces aspects sont donc \u00e0 leur tour rendus aussi \u00ab tangibles \u00bb que possible. Rendre tangible signifie, d’une part, d\u00e9velopper une approche g\u00e9n\u00e9ralement reconnue pour quantifier ces facteurs et, d’autre part, cr\u00e9er les bases de donn\u00e9es n\u00e9cessaires. Pour le changement de syst\u00e8me de chauffage, la proc\u00e9dure et les facteurs de co\u00fbts sont connus ; pour la saisie de l’\u00e9nergie grise, il existe des approches, mais la plupart des donn\u00e9es ne sont pas disponibles.<\/p>\n

La durabilit\u00e9 englobe bien plus que le th\u00e8me de l’\u00e9nergie et du climat. En restera-t-on \u00e0 cette vision limit\u00e9e ? <\/em><\/h5>\n

Vous \u00e9voquez ici surtout la composante sociale S des ESG, comme la qualit\u00e9 de l’espace, le confort, le bien-\u00eatre ou la s\u00e9curit\u00e9. Contrairement aux th\u00e8mes E, il s’agit en grande partie de facteurs intangibles. Ils sont encore plus difficiles \u00e0 quantifier ou \u00e0 s\u00e9parer des autres facteurs. Prenez \u00e0 nouveau l’exemple du loyer d’un appartement : Comment voulez-vous d\u00e9terminer, sur la base de donn\u00e9es, s’il y a une majoration de loyer pour le bien-\u00eatre, ce qui, notons-le, est subjectif. Les a\u00e9rations de confort des logements Minergie, par exemple, ne sont pas tr\u00e8s appr\u00e9ci\u00e9es de tous les locataires. Contrairement aux questions \u00e9nerg\u00e9tiques, il n’existe pas encore de consensus sur l’approche g\u00e9n\u00e9rale de ces th\u00e8mes. En principe, il ne s’agit pas de nouveaux th\u00e8mes, qui sont d\u00e9j\u00e0 implicitement pris en compte dans les loyers.<\/p>\n

Existe-t-il des prescriptions r\u00e9glementaires concernant les crit\u00e8res de durabilit\u00e9 \u00e0 prendre en compte et quelle est leur concr\u00e9tisation ?<\/em><\/h5>\n

Selon les Swiss Valuation Standards (SVS), les directives de bonne pratique pour les \u00e9valuations immobili\u00e8res en Suisse, chaque expertise d’\u00e9valuation devrait contenir une \u00e9valuation de l’influence des aspects de durabilit\u00e9 sur la valeur de l’immeuble, qui sont per\u00e7us par le march\u00e9 comme ayant une importance pour la valeur. La RICS, une association professionnelle anglo-saxonne de professionnels de l’immobilier, va un peu plus loin avec sa Guidance Note sur la durabilit\u00e9 et les ESG, qui stipule que les influences \u00e0 court, moyen et long terme des crit\u00e8res de durabilit\u00e9 doivent \u00eatre prises en compte dans l’\u00e9valuation. Suit une liste non exhaustive de crit\u00e8res possibles, tels que les \u00e9missions de CO2 et l’efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique, les investissements, les risques environnementaux, physiques et de transition, la qualit\u00e9 de l’immeuble, les facteurs fiscaux et juridiques, les certifications, les notations et les benchmarks, la desserte en transports ou les aspects sociaux et de bien-\u00eatre. Il s’agit toutefois de directives \/ Guidance Notes et non de prescriptions r\u00e9glementaires.<\/p>\n

Beaucoup de ces crit\u00e8res de durabilit\u00e9 se trouvent dans le SSREI. Par cons\u00e9quent, le fait que le client ait effectu\u00e9 son analyse de portefeuille selon le SSREI aide-t-il l’\u00e9valuateur ?<\/em><\/h5>\n

En principe oui, puisque, premi\u00e8rement, des donn\u00e9es relatives \u00e0 ces crit\u00e8res de durabilit\u00e9 sont disponibles et que, deuxi\u00e8mement, elles ont \u00e9t\u00e9 \u00e9labor\u00e9es selon une proc\u00e9dure officielle et v\u00e9rifi\u00e9es par un organisme ind\u00e9pendant. Il appartient ensuite \u00e0 l’\u00e9valuateur d’estimer dans quelle mesure ils exercent une influence mat\u00e9rielle sur la valeur du bien immobilier et de quelle mani\u00e8re ils doivent \u00eatre pris en compte dans l’\u00e9valuation.<\/p>\n

Le processus SSREI peut donc \u00eatre combin\u00e9 avec le processus d’\u00e9valuation.<\/em><\/h5>\n

Il existe des effets de synergie significatifs, mais ils sont actuellement peu ou pas utilis\u00e9s. Chez de nombreux investisseurs institutionnels, le th\u00e8me de la durabilit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 confi\u00e9, du moins en partie, \u00e0 des \u00e9quipes d\u00e9di\u00e9es \u00e0 la durabilit\u00e9, tandis que les \u00e9valuations rel\u00e8vent principalement de la gestion de portefeuille. Il existe certainement des possibilit\u00e9s d’am\u00e9lioration en ce qui concerne la perm\u00e9abilit\u00e9 interne des donn\u00e9es et le renforcement des liens, afin que la planification des investissements \u00e0 court et moyen terme de la gestion de portefeuille corresponde aux trajectoires de r\u00e9duction \u00e9labor\u00e9es.<\/p>\n

De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, une plus grande transparence des donn\u00e9es serait souhaitable. L’ensemble du secteur immobilier ne pourrait qu’en profiter, d’une part en \u00e9vitant les doublons dans la collecte des donn\u00e9es, et d’autre part en r\u00e9duisant les incertitudes dans les estimations de valeur.<\/p>\n

Quel est le r\u00f4le de l’auditeur, si la pression pour une plus grande prise en compte de la durabilit\u00e9 dans les expertises immobili\u00e8res ne vient pas aussi de ce c\u00f4t\u00e9-l\u00e0 ?<\/em><\/h5>\n

Cela reviendrait \u00e0 inverser les r\u00f4les. L’organe de r\u00e9vision est prescrit par la loi et a pour r\u00f4le de v\u00e9rifier en toute ind\u00e9pendance si les comptes annuels sont conformes aux dispositions l\u00e9gales, aux statuts et au r\u00e9f\u00e9rentiel choisi. Les \u00e9valuations immobili\u00e8res sont soumises \u00e0 des entreprises tierces ind\u00e9pendamment de l’organe de r\u00e9vision et valid\u00e9es par des experts dans le cadre de l’audit. Les prescriptions l\u00e9gales en vigueur doivent donc \u00eatre prises en compte dans les expertises d’\u00e9valuation de la part des \u00e9valuateurs ; l’organe de r\u00e9vision s’assure que c’est le cas. Les prescriptions effectives proviennent toutefois d’une autre source, soit du l\u00e9gislateur issu de la politique, soit, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de l’industrie par le biais de l’autor\u00e9gulation. L’UE a surtout choisi la voie descendante des prescriptions l\u00e9gales, par exemple via la CSRD et la taxonomie europ\u00e9enne, tandis qu’en Suisse, nous connaissons plut\u00f4t la voie de l’autor\u00e9gulation, comme le montre par exemple l’autor\u00e9gulation AMAS pour les fonds immobiliers.<\/p>\n

Quelle m\u00e9thode s’est r\u00e9v\u00e9l\u00e9e la plus efficace ?<\/em><\/h5>\n

Finalement, la v\u00e9rit\u00e9 se situe comme souvent dans le juste milieu. Les directives strictes de l’UE, qui concerneront de plus en plus d’entreprises suisses, entra\u00eenent une grande bureaucratie qui, dans un premier temps, n’apporte pas grand-chose \u00e0 l’environnement. Je pense que la Suisse ferait bien de ne pas reprendre aveugl\u00e9ment ces directives. La voie pragmatique de l’autor\u00e9gulation a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e et mise en \u0153uvre. Il y a un consensus sur le fait que les \u00e9missions de CO2 doivent \u00eatre r\u00e9duites le plus rapidement possible, et l’immobilier joue ici un r\u00f4le majeur. Mais la mise en \u0153uvre de ces objectifs ne se fait pas du jour au lendemain, et le z\u00e9ro net n’est pas non plus gratuit. Il faut le dire clairement, et il faut un d\u00e9bat au sein de la soci\u00e9t\u00e9 pour savoir qui prend en charge quelle part de ces co\u00fbts. Dans le cas contraire, nous risquons davantage de stagner que de progresser.<\/p>\n

Merci beaucoup, Monsieur Del\u00e9, pour le temps que vous nous avez consacr\u00e9 et pour cet entretien int\u00e9ressant.<\/em><\/h5>\n

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Eric Del\u00e9, Senior Manager Real Estate Advisory chez KPMG, s’entretient avec SSREI sur le processus d’\u00e9valuation des biens immobiliers et la pertinence des aspects de durabilit\u00e9. Interview avec Eric Del\u00e9 Senior Manager Real Estate Advisory, KPMG Qui \u00eates-vous ? Je m’appelle Eric Del\u00e9 et je suis originaire du Luxembourg. 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