{"id":11642,"date":"2024-06-26T14:02:42","date_gmt":"2024-06-26T12:02:42","guid":{"rendered":"https:\/\/ssrei.ch\/interview-avec-ulrich-kaluscha\/"},"modified":"2024-06-26T14:07:48","modified_gmt":"2024-06-26T12:07:48","slug":"interview-avec-ulrich-kaluscha","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-ulrich-kaluscha\/","title":{"rendered":"Interview avec Ulrich Kaluscha"},"content":{"rendered":"
Ulrich Kaluscha, senior advisor chez MV Invest, en discussion avec SSREI sur les investissements immobiliers indirects et la durabilit\u00e9<\/h5>\n
Interview avec Ulrich Kaluscha
\n<\/strong><\/span>Senior advisor, MV Invest SA<\/h5>\n
Qui \u00eates-vous ?<\/em><\/h5>\n

Je suis un professionnel de l’investissement avec plus de 20 ans d’exp\u00e9rience dans la strat\u00e9gie immobili\u00e8re et le conseil en investissement en Suisse. J’ai accompagn\u00e9 des investisseurs institutionnels suisses et \u00e9trangers dans leurs investissements directs et indirects dans l’immobilier. Depuis plus de trois ans, je me consacre intensivement \u00e0 la question de l’int\u00e9gration de l’aspect de durabilit\u00e9 dans la construction d’un portefeuille immobilier indirect suisse, compos\u00e9 de fonds immobiliers, d’actions immobili\u00e8res ou de fondations d’investissement immobilier.<\/p>\n

Le march\u00e9 offre une multitude de benchmarks, de certifications et de labels, ce qui devrait en th\u00e9orie rendre facile l’\u00e9valuation de la durabilit\u00e9 d’un v\u00e9hicule d’investissement immobilier. Pourquoi, selon vous, est-il n\u00e9anmoins n\u00e9cessaire de se pencher plus intens\u00e9ment sur la question de la durabilit\u00e9 ?<\/em><\/h5>\n

\u00a0<\/em>Il est vrai que les investisseurs disposent d’une multitude d’informations, mais c’est en m\u00eame temps le probl\u00e8me. Les informations sont parfois tr\u00e8s d\u00e9taill\u00e9es (par exemple, les labels \u00e9nerg\u00e9tiques au niveau de l’objet) et, d’autre part, il existe d\u00e9j\u00e0 des outils comme le SSREI ou le GRESB qui fournissent une \u00e9valuation agr\u00e9g\u00e9e de la durabilit\u00e9 d’un portefeuille ou d’un v\u00e9hicule d’investissement.<\/p>\n

Mais avec cela, l’investisseur obtient toutes les informations dont il a besoin pour prendre sa d\u00e9cision ?<\/em><\/h5>\n

Ce n’est pas aussi simple que \u00e7a. Je pense que c’est important de reconna\u00eetre que GRESB fournit une indication sur le syst\u00e8me de gestion de durabilit\u00e9 de l’organisation qui g\u00e8re l’immobilier, tandis que SSREI se concentre sur la qualit\u00e9 durable des biens immobiliers dans un v\u00e9hicule d’investissement. Lorsqu’on aborde la durabilit\u00e9, il est essentiel de comprendre que c’est un sujet complexe, et qu’il est trop simpliste de baser les d\u00e9cisions d’investissement uniquement \u00e0 un \u00ab outil d’information \u00bb.<\/p>\n

Quel chemin avez-vous emprunt\u00e9 pour faire face \u00e0 la complexit\u00e9 ?<\/em><\/h5>\n

Nous avons pris d\u00e8s le d\u00e9but deux d\u00e9cisions essentielles pour nous. Premi\u00e8rement, nous avons jug\u00e9 contre-productif de nous concentrer sur un seul outil d’information tel que GRESB, car cela aurait exclu automatiquement certains produits d’investissement de notre univers d’investissement. Nous estimons que cette approche va trop loin en accordant une importance excessive \u00e0 la durabilit\u00e9 dans la composition d’un portefeuille immobilier. Deuxi\u00e8mement, nous avons opt\u00e9 pour la cr\u00e9ation d’une m\u00e9ta-\u00e9valuation propre, enrichie de crit\u00e8res suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n

Qu\u2019entend-on par m\u00e9ta-\u00e9valuation et quels autres crit\u00e8res sont impliqu\u00e9s ?<\/em><\/h5>\n

Dans un m\u00e9ta-notation, tous les benchmarks, certifications et labels disponibles sur le march\u00e9 constituent le point de d\u00e9part. Nous renon\u00e7ons donc explicitement \u00e0 collecter nos propres donn\u00e9es et utilisons uniquement des donn\u00e9es accessibles au public. Cependant, avec cette approche, il est in\u00e9vitable de classer les donn\u00e9es disponibles. Il faut donc d\u00e9cider fondamentalement de ce que vaut une \u00e9valuation GRESB, par exemple, de 3 \u00e9toiles par rapport \u00e0 une notation SSREI de 1,8 points. C’est \u00e0 ce moment que la science exacte s’arr\u00eate et que la philosophie propre \u00e0 l’organisme de notation entre en jeu.<\/p>\n

Et quelle philosophie suivez-vous ?<\/em><\/h5>\n

Nous avons une affinit\u00e9 plus marqu\u00e9e pour la gestion des biens immobiliers durables que pour la gestion durable des biens immobiliers eux-m\u00eames. Bien que cela puisse sembler \u00eatre un jeu de mots, cela signifie concr\u00e8tement pour nous que nous accordons une valeur plus \u00e9lev\u00e9e aux informations directement li\u00e9es \u00e0 la durabilit\u00e9 des biens immobiliers qu’aux informations qui ne font que refl\u00e9ter les processus sous-jacents. M\u00eame en ayant de bons processus, il est possible de prendre de mauvaises d\u00e9cisions.<\/p>\n

Retour aux crit\u00e8res compl\u00e9mentaires que vous prenez en compte<\/em><\/h5>\n

\u00a0<\/em>Pour nous, il est essentiel tout d’abord d’obtenir une image claire de l’\u00e9tat actuel du \u00ab produit \u00bb, ce que nous appelons le Footprint. Ensuite, nous cherchons \u00e0 \u00e9valuer la capacit\u00e9 du \u00ab produit \u00bb \u00e0 r\u00e9agir aux influences inattendues en mati\u00e8re de durabilit\u00e9, telles que les changements r\u00e9glementaires. Pour nous, cela repr\u00e9sente le facteur d’agilit\u00e9. Ainsi, nous examinons en d\u00e9tail les indicateurs environnementaux rapport\u00e9s selon AMAS et les comparons dans le temps ainsi qu’avec les indicateurs REIDA. D’autre part, nous b\u00e9n\u00e9ficions \u00e9galement de l’exp\u00e9rience accumul\u00e9e par MV Invest depuis plus de 30 ans sur le march\u00e9 immobilier indirect. Cela inclut une vaste exp\u00e9rience avec diff\u00e9rentes \u00e9quipes de gestion, que nous int\u00e9grons \u00e9galement dans notre \u00e9valuation.<\/p>\n

GRESB couvre les th\u00e8mes ESG (Environnement \u2013 <\/em>\u200b\u200b\u200b\u200b<\/em>Social <\/em>\u2013<\/em> Gouvernance), o<\/em>\u00f9<\/em> E concerne la gestion proprement dite du b<\/em>\u00e2<\/em>timent. Les S (conditions de travail) et G (principes de l’entreprise) sont-ils <\/em>\u00e9<\/em>galement pertinents pour les investissements indirects ?<\/em><\/h5>\n

En principe, toutes les soci\u00e9t\u00e9s, quel que soit leur secteur d’activit\u00e9, devraient suivre des principes de responsabilit\u00e9 et d’\u00e9thique. \u00c0 cet \u00e9gard, de nombreux sujets abord\u00e9s dans les dimensions sociale (S) et de gouvernance (G) sont tout \u00e0 fait pertinents. Toutefois, concernant la gouvernance (G), je me demande pourquoi elle semble maintenant rev\u00eatir une plus grande importance sous l’\u00e9gide de l’ESG. J’esp\u00e8re que les investisseurs ont \u00e9galement accord\u00e9 de l’attention \u00e0 la gouvernance d’entreprise lors de leurs due diligence par le pass\u00e9.<\/p>\n

\u00c0 ce stade, je rejoindrais volontiers le Professeur Alex Edmans de la London Business School, qui a soulign\u00e9 dans son article \u00ab The End of ESG \u00bb que de nombreux composants des dimensions S et G \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 consid\u00e9r\u00e9s comme des \u00ab actifs immat\u00e9riels \u00bb dans le pass\u00e9. Ainsi, du moins en ce qui concerne ces aspects, l’ESG pourrait \u00eatre per\u00e7u comme du \u00ab vieux vin dans de nouvelles bouteilles \u00bb.<\/p>\n

C’est pourquoi je suis \u00e9galement plut\u00f4t r\u00e9serv\u00e9 lorsque les entit\u00e9s rapportent sous la cat\u00e9gorie \u00ab S \u00bb le nombre de formations suivies par an. Personnellement, je me retrouve davantage dans la d\u00e9finition du \u00ab S \u00bb telle qu’elle est d\u00e9finie dans le SSREI, et je pense plut\u00f4t \u00e0 des sujets sp\u00e9cifiques \u00e0 l’immobilier tels que le bien-\u00eatre (lumi\u00e8re du jour, bruit) ou les possibilit\u00e9s de rencontres sociales. Une fois de plus, cela montre notre pr\u00e9f\u00e9rence pour les immobiliers durables.<\/p>\n

On peut d\u00e9sormais blanchir les portefeuilles immobiliers en se d\u00e9barrassant des vieux b\u00e2timents. Comment r\u00e9agissez-vous \u00e0 cela ?<\/em><\/h5>\n

C’est une question complexe. Du point de vue des investisseurs, il est bien s\u00fbr essentiel que le v\u00e9hicule d’investissement g\u00e9n\u00e8re un rendement appropri\u00e9, et dans cette optique, il peut \u00eatre justifi\u00e9 de se s\u00e9parer d’un bien immobilier. \u00c0 mon avis, la primaut\u00e9 de la rentabilit\u00e9 devrait d’abord pr\u00e9valoir. Cependant, du point de vue de la durabilit\u00e9, il est pr\u00e9occupant que le v\u00e9hicule se d\u00e9barrasse syst\u00e9matiquement de tous les probl\u00e8mes par des ventes. Si la vente se fait \u00e0 un autre investisseur institutionnel, je peux supposer que celui-ci g\u00e9rera t\u00f4t ou tard le bien immobilier en tenant compte de la durabilit\u00e9.<\/p>\n

La situation est diff\u00e9rente si la vente se fait \u00e0 un investisseur priv\u00e9. Il existe en effet un risque que le bien immobilier ne soit pas g\u00e9r\u00e9 de mani\u00e8re durable pendant de nombreuses ann\u00e9es. Si nous constatons qu’un v\u00e9hicule proc\u00e8de \u00e0 grande \u00e9chelle et syst\u00e9matiquement \u00e0 ce type \u00ab d’optimisation de durabilit\u00e9\u00a0\u00bb, nous serions probablement amen\u00e9s \u00e0 abaisser notre \u00e9valuation.<\/p>\n

Vous \u00eates en quelque sorte un \u00ab r\u00e9cepteur \u00bb des r\u00e9sultats des membres de la SSREI. Avez-vous des souhaits concernant la communication des r\u00e9sultats ?<\/em><\/h5>\n

\u00a0<\/em>Actuellement, j’ai le sentiment que beaucoup de gestionnaires pensent que les investisseurs ne seront satisfaits que si les notations s’am\u00e9liorent constamment et id\u00e9alement d\u00e9passent la moyenne. Cependant, les investisseurs devraient communiquer une perspective plus nuanc\u00e9e aux gestionnaires \u00e0 ce sujet. \u00c0 mon avis, l’objectif n’est pas que les notations doivent n\u00e9cessairement s’am\u00e9liorer en permanence. Ce qui est beaucoup plus important, c’est d’expliquer pourquoi un indicateur a chang\u00e9 au fil de l’ann\u00e9e. Il n’y a rien de mal \u00e0 ce qu’un v\u00e9hicule ach\u00e8te une propri\u00e9t\u00e9 avec de mauvaises performances en termes d’\u00e9missions de CO2 et accepte ainsi une d\u00e9t\u00e9rioration de sa notation, tant que le gestionnaire peut expliquer de mani\u00e8re cr\u00e9dible comment et quand cette propri\u00e9t\u00e9 sera r\u00e9nov\u00e9e sur le plan \u00e9nerg\u00e9tique, par exemple. Il y a certainement un potentiel d’am\u00e9lioration dans la communication des gestionnaires \u00e0 cet \u00e9gard.<\/p>\n

Je pense \u00e9galement que de nombreux investisseurs accordent trop d’importance au fait que la durabilit\u00e9 d’un investissement soit d\u00e9j\u00e0 \u00e9lev\u00e9e et reste \u00e9lev\u00e9e. Du point de vue de la durabilit\u00e9, il serait beaucoup plus important de soutenir les v\u00e9hicules \/ gestionnaires qui ont montr\u00e9 qu’ils peuvent transformer des \u00ab mauvaises propri\u00e9t\u00e9s\u00a0\u00bb en \u00ab bonnes propri\u00e9t\u00e9s\u00a0\u00bb.<\/p>\n

Merci beaucoup, Monsieur Kaluscha, pour le temps que vous nous avez consacr\u00e9 et pour cet entretien int\u00e9ressant.<\/em><\/h5>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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