L\u2019analyse d\u2019environ 150 rapports (rapports annuels ou rapports de durabilit\u00e9 d’investisseurs immobiliers institutionnels) montre que la pression des actionnaires et des porteurs de parts \u00e0 une influence consid\u00e9rable sur les rapports de durabilit\u00e9.<\/p>\n
Si plus de 80% des fonds immobiliers et des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res \u00e9tudi\u00e9s publient \u00e0 la fois les chiffres cl\u00e9s relatifs \u00e0 l’intensit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique et \u00e0 l’intensit\u00e9 des \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre, seul un quart des caisses de pension \u00e9tudi\u00e9es publie des informations sur l’intensit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique et moins de la moiti\u00e9 publie des donn\u00e9es sur l’intensit\u00e9 des \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre. En revanche, pr\u00e8s des trois quarts des fondations de placement publient ces indicateurs de performance environnementale. Contrairement aux fonds de placement immobiliers, la publication d’indicateurs environnementaux n\u2019est pas obligatoire pour les fondations de placement. Ainsi, le nombre \u00e9lev\u00e9 de publications t\u00e9moigne de la pression exerc\u00e9e par leurs investisseurs. On arrive \u00e0 la m\u00eame conclusion si l’on examine les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res et les caisses de pension. Les premi\u00e8res, en tant que placements cot\u00e9s en bourse, sont examin\u00e9es \u00e0 la loupe. Les investisseurs n’esp\u00e8rent pas un rapport ESG complet, ils l’attendent. La norme de reporting ESG publi\u00e9e par l’Association suisse des institutions de pr\u00e9voyance (ASIP) en d\u00e9cembre 2022 n’a qu’un caract\u00e8re de recommandation.<\/p>\n
Pour des raisons de comparabilit\u00e9 notamment, il est regrettable que l’ASIP ne se soit pas inspir\u00e9e explicitement des indicateurs environnementaux d\u00e9finis par l’AMAS et des directives relatives \u00e0 leur collecte. L\u2019adoption d\u2019une approche uniforme aurait donc \u00e9t\u00e9 souhaitable pour am\u00e9liorer les futures collectes de donn\u00e9es environnementales. Il semble toutefois que les efforts de transparence ne soient pas prioritaires \u00e0 l’heure actuelle. C\u2019est en tout cas ce que nous montrent les taux de publication sur les recensements de la consommation d’\u00e9nergie. Alors que pr\u00e8s de 70% des fonds immobiliers publient le taux de couverture (obligatoire \u00e0 partir de l’exercice 2024), le pourcentage correspondant diminue significativement pour les fondations de placement (58%) et les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res (37%). Seuls 4% des caisses de pension publient ce chiffre.<\/p>\n
Une comparaison des portefeuilles r\u00e9sidentiels montre que les valeurs limites pour l’intensit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique sont en moyenne atteintes, m\u00eame si c’est parfois de justesse, comme dans le cas des fonds immobiliers. En revanche, si l’on analyse l’intensit\u00e9 des \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre, les fonds immobiliers et les fondations d’investissement ayant des portefeuilles r\u00e9sidentiels d\u00e9passent la limite de 20,2 kg eq CO2\/m\u00b2\/an. Les portefeuilles r\u00e9sidentiels des fondations de placement pr\u00e9sentent en moyenne un d\u00e9passement d’environ 4 %, alors que le delta atteint d\u00e9j\u00e0 pr\u00e8s de 10 % pour les fonds immobiliers r\u00e9sidentiels. Il convient de noter que ces portefeuilles r\u00e9sidentiels peuvent \u00e9galement contenir de faibles parts de biens immobiliers \u00e0 usage commercial. L’intensit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique de tous les propri\u00e9taires immobiliers directs \u00e9tudi\u00e9s (fonds immobiliers, fondations de placement et soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res) poss\u00e9dant des portefeuilles \u00e0 usage mixte est en moyenne inf\u00e9rieure aux valeurs limites, parfois de mani\u00e8re significative. En revanche, \u00e0 l’exception des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res, l’intensit\u00e9 des \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre est en moyenne sup\u00e9rieure de plus de 10% aux valeurs limites. De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, il appara\u00eet qu’il existe de grandes diff\u00e9rences entre les indicateurs d’intensit\u00e9 les plus \u00e9lev\u00e9s et les plus faibles, et ce, quelle que soit l’affectation.<\/p>\n
Comment doit-on interpr\u00e9ter ces r\u00e9sultats? La Suisse vit-elle dans des b\u00e2timents efficaces sur le plan \u00e9nerg\u00e9tique mais trop souvent chauff\u00e9s avec des \u00e9nergies fossiles ? Le fait que l’indicateur ESG de l’intensit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique ait une meilleure performance que l’intensit\u00e9 des \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre semble confirmer cette hypoth\u00e8se. Selon les chiffres de l’Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique, pr\u00e8s de 60% de tous les b\u00e2timents r\u00e9sidentiels \u00e9taient encore chauff\u00e9s \u00e0 l’aide d’\u00e9nergies fossiles en 2022, bien que le nombre de b\u00e2timents chauff\u00e9s par des pompes \u00e0 chaleur soit en forte augmentation et atteigne presque 20%.<\/p>\n
Il est important de souligner que ces comparaisons ne tiennent absolument pas compte de l’\u00e2ge des portefeuilles immobiliers respectifs et des investissements pr\u00e9vus pour de futures mesures ESG. Contrairement aux indicateurs environnementaux actuels, la plupart de ces informations ne sont pas accessibles au public ou ne le sont que partiellement. Pourtant, ces informations sont essentielles pour permettre une comparaison globale. Un parc immobilier qui a tendance \u00e0 \u00eatre plus ancien indiquerait que les co\u00fbts de mise en \u0153uvre de mesures durables sont plus \u00e9lev\u00e9s que pour les biens immobiliers plus r\u00e9cents.<\/p>\n
Devrions-nous f\u00e9liciter les fondations de placement pour leurs meilleures performances globales en mati\u00e8re de publication d’indicateurs environnementaux et sanctionner les fonds de placement immobiliers ? Malgr\u00e9 de meilleures performances en mati\u00e8re de publication d’indicateurs environnementaux, on ne peut pas l’affirmer de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale. Il est essentiel, d’une part, de comparer et de suivre les progr\u00e8s annuels et, d’autre part, d\u2019interpr\u00e9ter les r\u00e9sultats de chaque v\u00e9hicule dans le contexte sp\u00e9cifique du parc immobilier respectif. Est-il louable qu’un investisseur se simplifie la vie en n’achetant que des biens immobiliers r\u00e9cents qui r\u00e9pondent d\u00e9j\u00e0 aux crit\u00e8res de durabilit\u00e9 ? Cela permettrait certainement de publier de bons indicateurs ESG, mais n’aiderait en aucun cas le parc immobilier existant (et donc le climat). Les investissements dans l’immobilier existant sont donc tout aussi importants. L’accent mis actuellement sur les indicateurs \u00e9nerg\u00e9tiques et environnementaux actuels, sans tenir compte du contexte du portefeuille (\u00e2ge des biens immobiliers, investissements totaux pr\u00e9vus pour les mesures ESG), contribue \u00e0 rendre l’immobilier ancien relativement peu attractif pour les investisseurs institutionnels. Il existe un risque d’incitation mal plac\u00e9e \u00e0 atteindre sa propre performance environnementale \u00e0 court terme au d\u00e9triment des objectifs climatiques globaux de long terme. Une approche plus large de la mesure de la performance de durabilit\u00e9, int\u00e9grant des donn\u00e9es de base sur les biens existants, la performance actuelle et les mesures futures pr\u00e9vues, est souhaitable et n\u00e9cessaire pour garantir la comparabilit\u00e9 et \u00e9viter que les investissements dans des biens actuellement non durables ne deviennent impossibles. L’accent mis actuellement sur les \u00e9missions pendant l’exploitation des biens immobiliers exclut \u00e9galement la question de l’\u00e9nergie grise. Le manque de donn\u00e9es ne permet pas de d\u00e9terminer si l’efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique sup\u00e9rieure des nouveaux b\u00e2timents par rapport aux anciens biens r\u00e9nov\u00e9s compense l’\u00e9nergie grise nouvellement g\u00e9n\u00e9r\u00e9e sur l’ensemble du cycle de vie, mais on peut certainement se poser la question.<\/p>\n
Ce que l’on oublie souvent, c’est que le calcul des valeurs limites annuelles s\u2019applique \u00e0 l’ensemble du parc immobilier existant. La trajectoire de r\u00e9duction des \u00e9missions n’est donc pas une construction statique, mais refl\u00e8te l’ensemble du cr\u00e9dit d’\u00e9mission restant pour atteindre les objectifs climatiques des accords de Paris. Le d\u00e9passement des valeurs limites aujourd’hui entra\u00eene des valeurs limites plus strictes demain, c’est-\u00e0-dire des valeurs limites plus basses. Si les b\u00e2timents actuellement non durables sont trait\u00e9s comme des parias, les objectifs climatiques de long terme ne pourront tout simplement pas \u00eatre atteints. Ou, pour le dire de mani\u00e8re provocante : L’\u00e9go\u00efsme d’aujourd’hui sabote les objectifs de demain.<\/p>\n
La difficult\u00e9 de comparer les chiffres de mani\u00e8re absolue apparait clairement et il convient de noter que la base de donn\u00e9es reste insuffisante pour que l\u2019\u00e9valuation des performances en mati\u00e8re de durabilit\u00e9 soit compl\u00e8te. L\u2019analyse de KPMG des indicateurs ESG regroupe pour la premi\u00e8re fois les indicateurs publi\u00e9s par de nombreux investisseurs immobiliers institutionnels et un suivi ces prochaines ann\u00e9es est pr\u00e9vu.<\/p>\n
Plus d\u2019informations au sujet, des graphiques interactifs de l\u2019analyse et des d\u00e9tails sur la m\u00e9thodologie sont disponibles ici<\/a><\/span><\/p>\n
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