{"id":10603,"date":"2023-10-30T17:30:59","date_gmt":"2023-10-30T15:30:59","guid":{"rendered":"https:\/\/ssrei.ch\/?p=10603"},"modified":"2023-10-31T11:46:54","modified_gmt":"2023-10-31T09:46:54","slug":"interview-avec-michel-fleury","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/interview-avec-michel-fleury\/","title":{"rendered":"Interview avec Michel Fleury"},"content":{"rendered":"
Michel Fleury, analyste immobilier chez Raiffeisen Suisse, s’entretient avec SSREI sur le th\u00e8me de la p\u00e9nurie de logements et des nouvelles solutions possibles.<\/h5>\n
Interview avec Michel Fleury :
\n<\/strong><\/span>Economic Research, Raiffeisen Suisse<\/h5>\n
Qui \u00eates-vous ?<\/em><\/h5>\n

Je travaille en tant qu’analyste du march\u00e9 immobilier au sein du service de recherche \u00e9conomique de Raiffeisen Suisse. En tant qu’auteur de nos publications immobili\u00e8res, j’analyse quotidiennement la structure et l’\u00e9volution du march\u00e9 immobilier suisse. Les connaissances que j’acquiers servent de base \u00e0 l’opinion officielle du march\u00e9 immobilier de l’ensemble du groupe Raiffeisen. \u00c0 l’origine, j’ai \u00e9tudi\u00e9 la science politique et l’histoire \u00e0 l’Universit\u00e9 de Zurich, et avant de travailler dans le secteur bancaire, j’ai \u00e9t\u00e9 chercheur \u00e0 la Haute \u00e9cole d’\u00e9conomie de Zurich.<\/p>\n

Sur le plan personnel, je suis activement impliqu\u00e9 dans plusieurs associations culturelles de ma ville natale, Kreuzlingen.<\/p>\n

Le probl\u00e8me du logement est sur toutes les l\u00e8vres. Comment \u00e9valuez-vous la situation actuelle et quelle est votre pr\u00e9vision ?<\/em><\/h5>\n

Depuis plusieurs ann\u00e9es, les logements se font de plus en plus rares en Suisse. Cependant, il est encore difficile de parler de p\u00e9nurie nationale de logements. Les indicateurs mesur\u00e9s au niveau national montrent qu’il y a encore beaucoup d’espace r\u00e9sidentiel disponible en Suisse. Cependant, de telles analyses globales cachent souvent le fait que cet espace n’est souvent pas l\u00e0 o\u00f9 il est le plus n\u00e9cessaire. Ainsi, de nombreuses villes souffrent d’une p\u00e9nurie de logements depuis des ann\u00e9es. D’un autre c\u00f4t\u00e9, dans le canton du Jura ou le canton de Soleure, il y a encore un taux \u00e9lev\u00e9 de logements vacants. Actuellement, il y a plut\u00f4t une in\u00e9galit\u00e9 dans la r\u00e9partition des logements. Avec la p\u00e9nurie de logements actuellement constat\u00e9e \u00e0 l’\u00e9chelle nationale, le manque de logements se propage de plus en plus en dehors des \u00ab points chauds \u00bb traditionnels vers la p\u00e9riph\u00e9rie. Malheureusement, il est \u00e0 craindre que la p\u00e9nurie d’offre sur le march\u00e9 du logement s’accentuera encore consid\u00e9rablement dans un avenir proche. Ainsi, de plus en plus de r\u00e9gions en Suisse seront bient\u00f4t confront\u00e9es \u00e0 une p\u00e9nurie de logements notable.<\/p>\n

Quels sont les principaux moteurs de la p\u00e9nurie de logements ? La croissance de la population due \u00e0 l’immigration, le manque de r\u00e9serves fonci\u00e8res, la densification insuffisante, la faible densit\u00e9 d’utilisation ?<\/em><\/h5>\n

La forte p\u00e9nurie, qui se manifeste actuellement principalement sur le march\u00e9 locatif, est le r\u00e9sultat de l’interaction de divers facteurs. Du c\u00f4t\u00e9 de la demande, la pression provient principalement de la forte croissance d\u00e9mographique. Notre \u00e9conomie nationale relativement performante attire actuellement de nombreuses personnes qui souhaitent travailler et vivre dans notre pays. De plus, le nombre \u00e9lev\u00e9 de r\u00e9fugi\u00e9s de guerre exerce une influence notable sur la demande. Cette demande suppl\u00e9mentaire est renforc\u00e9e par le fait que les Suisses utilisent de plus en plus inefficacement leur espace de vie. En raison de l’individualisation croissante et du vieillissement de notre soci\u00e9t\u00e9, les m\u00e9nages deviennent de plus en plus petits, ce qui signifie que nous avons \u00e9galement besoin de plus de logements par habitant.<\/p>\n

Malheureusement, pour l’instant, l’offre n’est pas en mesure de r\u00e9pondre \u00e0 cette forte demande du c\u00f4t\u00e9 de la production. Les prix tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s des terrains constructibles rares et les co\u00fbts de construction et de financement r\u00e9cemment en hausse ne rendent pas actuellement la construction de logements particuli\u00e8rement attrayante. De plus, les efforts de densification, qui sont en r\u00e9alit\u00e9 tr\u00e8s n\u00e9cessaires, sont fortement entrav\u00e9s par les conditions r\u00e9glementaires en vigueur dans de nombreuses r\u00e9gions.<\/p>\n

Les ma\u00eetres d’ouvrage pr\u00e9tendent \u00eatre emp\u00each\u00e9s de densifier en raison des oppositions. S’agit-il d’une exag\u00e9ration ou d’une r\u00e9alit\u00e9, et comment pourrait-on rem\u00e9dier \u00e0 cette situation ?<\/em><\/h5>\n

C’est certainement pas exag\u00e9r\u00e9. Celui qui planifie un projet doit faire face \u00e0 de nombreuses oppositions, \u00e0 la fois justifi\u00e9es et injustifi\u00e9es. Cela a malheureusement tendance \u00e0 rendre plus co\u00fbteux, \u00e0 retarder ou \u00e0 emp\u00eacher de nombreux projets qui sont en r\u00e9alit\u00e9 tr\u00e8s b\u00e9n\u00e9fiques du point de vue de l’ensemble de la soci\u00e9t\u00e9. Bien s\u00fbr, tout le monde devrait avoir le droit de faire valoir une objection l\u00e9gitime. Cependant, il est imp\u00e9ratif de trouver des moyens de r\u00e9duire le nombre de demandes condamn\u00e9es \u00e0 l’\u00e9chec d\u00e8s le d\u00e9part, qui ne servent d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment qu’\u00e0 des tactiques de retard. Dans ce contexte, une contribution aux co\u00fbts de la partie perdante pour les tracas bureaucratiques ainsi caus\u00e9s semble tr\u00e8s judicieuse, par exemple.<\/p>\n

Cependant, des projets de nouvelles constructions ou de remplacements sont \u00e9galement retard\u00e9s, voire emp\u00each\u00e9s. Le Tages-Anzeiger a r\u00e9cemment illustr\u00e9 cela avec des exemples \u00e0 Zurich : le Neugasse-Areal, Witikon, le KIBAG-Areal, et d’autres. Comment pouvons-nous ainsi garantir le droit fondamental au logement de la population<\/em>\u00a0<\/em>?<\/em><\/h5>\n

Il est bien s\u00fbr discutable de voir des grands projets comprenant des centaines de nouveaux logements \u00eatre emp\u00each\u00e9s dans la situation tendue du march\u00e9 du logement. Car la solution \u00e0 la p\u00e9nurie de logements r\u00e9side principalement dans une chose : mettre plus de logements sur le march\u00e9. Qui les construit et si cela se fait par de nouvelles constructions, l’ajout d’\u00e9tages ou le remplacement, devrait \u00eatre secondaire dans cette situation.<\/p>\n

Cependant, de nouvelles approches sont \u00e9galement n\u00e9cessaires de toute urgence. Par exemple, nous devrions certainement examiner de plus pr\u00e8s les questions de redistribution de l’espace de vie et de r\u00e9affectation des b\u00e2timents existants. Si nos logements \u00e9taient utilis\u00e9s de mani\u00e8re plus efficace, de nombreuses personnes pourraient vivre dans le parc immobilier existant en Suisse. De plus, il existe des taux de vacance parfois tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s, en particulier sur les march\u00e9s des espaces commerciaux. La r\u00e9affectation pourrait ainsi permettre la cr\u00e9ation de nouveaux espaces de vie dans des b\u00e2timents existants.<\/p>\n

Est-ce que l’expansion des r\u00e9serves fonci\u00e8res est une autre solution ?<\/em><\/h5>\n

Une nouvelle vague d’extension des r\u00e9serves fonci\u00e8res pourrait bien s\u00fbr apporter une solution. Cela permettrait de cr\u00e9er \u00e0 nouveau facilement de nombreux logements un peu partout, y compris en p\u00e9riph\u00e9rie. Cependant, une promotion de l’\u00e9talement urbain ne serait probablement pas largement accept\u00e9e dans notre pays. Par cons\u00e9quent, nous devrions nous concentrer sur des solutions qui permettent principalement d’assurer un approvisionnement en logements efficace gr\u00e2ce \u00e0 des efforts de densification. Cela pourrait inclure, par exemple, l’augmentation des ratios d’utilisation autoris\u00e9s dans les zones dens\u00e9ment peupl\u00e9es, la flexibilisation des r\u00e9glementations en mati\u00e8re de construction et d’urbanisme existantes, ainsi que la simplification des processus d’approbation et d’opposition.<\/p>\n

Sont-elles faciles \u00e0 r\u00e9aliser ?<\/em><\/h5>\n

En principe, le potentiel de reconversion des espaces commerciaux est tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9. Les taux de vacance \u00e9lev\u00e9s pourraient \u00eatre r\u00e9duits et, en m\u00eame temps, les revenus locatifs pourraient souvent \u00eatre augment\u00e9s. Cependant, dans la r\u00e9alit\u00e9, ce potentiel ne peut souvent pas \u00eatre pleinement exploit\u00e9. En raison des principes de construction et d’urbanisme en vigueur, ainsi que pour des raisons architecturales ou techniques, l’utilisation r\u00e9sidentielle n’est souvent pas possible. Ou elle n’est tout simplement pas rentable en raison des co\u00fbts de r\u00e9novation \u00e9lev\u00e9s. Par exemple, il est difficile de transformer le Prime Tower ou le Circle en immeubles r\u00e9sidentiels. Dans ce contexte, l’augmentation de la variabilit\u00e9 et de la flexibilit\u00e9 d’utilisation dans les nouveaux projets de construction serait une proposition \u00e0 examiner \u2013 tant d’un point de vue social qu’\u00e9conomique. Si les reconversions sont simples et ne n\u00e9cessitent pas de modifications majeures de la structure, les propri\u00e9taires peuvent r\u00e9agir de mani\u00e8re plus flexible aux taux de vacance ou \u00e0 l’\u00e9volution de la situation du march\u00e9, ce qui contribuerait certainement \u00e0 une utilisation plus efficace des espaces existants.<\/p>\n

Quels facteurs contribuent \u00e0 orienter davantage le march\u00e9 dans cette direction?<\/em><\/h5>\n

Je pense que l’int\u00e9r\u00eat pour de tels projets de reconversion, en particulier dans le secteur des bureaux, augmentera consid\u00e9rablement \u00e0 l’avenir. Jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent, la r\u00e9volution du t\u00e9l\u00e9travail due \u00e0 la pand\u00e9mie de Covid-19 n’a gu\u00e8re eu d’impact sur le march\u00e9 des espaces de bureaux. De nombreux propri\u00e9taires de bureaux explorent encore le potentiel d’\u00e9conomies d’espace. De plus, les longues dur\u00e9es de contrat, les p\u00e9riodes de pr\u00e9avis et les besoins en planification entravent les changements \u00e0 court terme. Cependant, de nombreux locataires devraient s\u00e9rieusement r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 la surface r\u00e9ellement n\u00e9cessaire lors de la ren\u00e9gociation de leurs contrats et de leur planification \u00e0 long terme. Par cons\u00e9quent, il est probable que le march\u00e9 des espaces de bureaux sera soumis \u00e0 une pression accrue \u00e0 moyen terme. Si les taux de vacance augmentent sensiblement dans certaines r\u00e9gions, que les loyers de bureau sont sous pression et que simultan\u00e9ment le march\u00e9 de la location r\u00e9sidentielle devient plus attractif, le potentiel de reconversion attirera davantage l’attention.<\/p>\n

Peter Staub, pr\u00e9sident du conseil d’administration de pom+Consulting, a expliqu\u00e9 dans une interview dans la NZZ am Sonntag du 3 septembre 2023 qu’il existe aujourd’hui des solutions d’IA pour l’optimisation des espaces. De tels outils soutiennent-ils cette \u00e9volution, n’est-ce pas ?<\/em><\/h5>\n

Absolument, car les locataires \u00e0 la pens\u00e9e \u00e9conomique feront tout leur possible pour s’organiser de mani\u00e8re encore plus efficace. Dans de nombreux bureaux paysagers des locataires traditionnels tels que les banques ou les compagnies d’assurance, les possibilit\u00e9s d’\u00e9conomies sont plus qu’\u00e9videntes \u00e0 l’\u00e8re du t\u00e9l\u00e9travail. Si l’allocation des postes de travail fixes peut \u00eatre optimis\u00e9e par des moyens technologiques, ces solutions seront certainement adopt\u00e9es.<\/p>\n

Que conseillez-vous concr\u00e8tement aux propri\u00e9taires immobiliers maintenant ?<\/em><\/h5>\n

En principe, je recommanderais une perspective proactive \u00e0 cet \u00e9gard. Si l’id\u00e9e de r\u00e9affectation n’est envisag\u00e9e que lorsque l’espace est d\u00e9j\u00e0 vacant, il est en r\u00e9alit\u00e9 d\u00e9j\u00e0 trop tard. Une r\u00e9flexion pr\u00e9coce, \u00e9ventuellement d\u00e8s la phase de planification, sur le potentiel de r\u00e9affectation souvent consid\u00e9rable est certainement recommand\u00e9e.<\/p>\n

Merci beaucoup, Monsieur Fleury, pour le temps que vous nous avez consacr\u00e9 et pour cet entretien int\u00e9ressant.<\/em><\/h5>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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