{"id":10447,"date":"2023-08-29T12:11:09","date_gmt":"2023-08-29T10:11:09","guid":{"rendered":"https:\/\/ssrei.ch\/?p=10447"},"modified":"2023-08-30T11:29:18","modified_gmt":"2023-08-30T09:29:18","slug":"indicateurs-de-performance-environnementale-des-fonds-immobiliers-seule-lapparence-compte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ssrei.ch\/fr\/indicateurs-de-performance-environnementale-des-fonds-immobiliers-seule-lapparence-compte\/","title":{"rendered":"Indicateurs de performance environnementale des fonds immobiliers : seule l\u2019apparence compte ?"},"content":{"rendered":"
Les indicateurs environnementaux d\u00e9finis par l’Asset Management Association Switzerland (AMAS) laissent une certaine marge de man\u0153uvre dans la collecte des donn\u00e9es, ce qui limite leur pertinence pour la comparaison des fonds immobiliers. La collecte des donn\u00e9es constitue la base pour la planification de la strat\u00e9gie de durabilit\u00e9 du portefeuille immobilier.<\/h5>\n

L’\u00e9laboration puis la mise en \u0153uvre d’une strat\u00e9gie de durabilit\u00e9 ne posent pas seulement de grands d\u00e9fis aux propri\u00e9taires en immobilier direct, mais aussi \u00e0 leurs investisseurs qui doivent \u00e9valuer l’efficacit\u00e9 des mesures prises. L’exhaustivit\u00e9, la pertinence et la pr\u00e9sentation objective des indicateurs communiqu\u00e9s au niveau du portefeuille, d’une part, et la comparabilit\u00e9 avec d’autres portefeuilles, d’autre part, sont des \u00e9l\u00e9ments d\u00e9cisifs.<\/p>\n

L’autor\u00e9gulation a le vent en poupe<\/h5>\n

Le reporting a fait de grands progr\u00e8s ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Les d\u00e9clarations d’intention \u00e9l\u00e9gantes du d\u00e9but se sont transform\u00e9es en trajectoires concr\u00e8tes de r\u00e9duction des \u00e9missions de CO2, permettant la publication d’indicateurs environnementaux pertinents. Cela s’explique notamment par l’augmentation des exigences r\u00e9glementaires (m\u00eame si cette progression s\u2019av\u00e8re plus lente que ce qui est observ\u00e9e pour l’Union Europ\u00e9enne). Dans le cadre de l’autor\u00e9gulation libre, l\u2019AMAS a pr\u00e9sent\u00e9, dans la circulaire 04\/2022, les indicateurs environnementaux cl\u00e9s que les fonds immobiliers doivent publier. Leur publication a par ailleurs \u00e9galement \u00e9t\u00e9 recommand\u00e9e par la Conf\u00e9rence des Administrateurs de Fondations de placement (CAFP).<\/p>\n

L’AMAS a volontairement privil\u00e9gi\u00e9 une mise en \u0153uvre aussi simple et proportionn\u00e9e que possible, dans le but de garantir rapidement la transparence et la comparabilit\u00e9. L\u2019abandon d\u2019un certain degr\u00e9 de d\u00e9tail a \u00e9t\u00e9 accept\u00e9. Les chiffres cl\u00e9s exig\u00e9s concernant le taux de couverture, le mix \u00e9nerg\u00e9tique, la consommation d’\u00e9nergie et les \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre doivent \u00eatre publi\u00e9s au plus tard dans les rapports annuels \u00e0 partir du 31 d\u00e9cembre 2023. En cons\u00e9quence, il est temps de faire le point sur la situation actuelle.<\/p>\n

Au cours de la p\u00e9riode de r\u00e9f\u00e9rence 2022, tous les fonds immobiliers cot\u00e9s et une majorit\u00e9 de fonds non cot\u00e9s ont publi\u00e9 des indicateurs environnementaux r\u00e9pondant aux exigences de l’AMAS. Comme le test d\u00e9cisif n’est pr\u00e9vu qu’\u00e0 la fin de l’ann\u00e9e 2023, c\u2019est la pression des investisseurs qui doit \u00eatre le moteur de la publication d’indicateurs de durabilit\u00e9, et les exigences de l’AMAS sont avant tout la raison bienvenue d\u2019une d\u00e9finition commune de ces indicateurs.<\/p>\n

Les objectifs sont-ils atteints d’avance ? La r\u00e9ponse \u00e0 cette question est probablement oui et non. En ce qui concerne la transparence, la grande majorit\u00e9 des fonds immobiliers sont sur la bonne voie. En revanche, le deuxi\u00e8me objectif d\u00e9clar\u00e9 de l’AMAS, qui est la comparabilit\u00e9 entre les fonds, devrait plut\u00f4t manquer sa cible.<\/p>\n

Des bases diff\u00e9rentes font obstacles \u00e0 la comparaison<\/h5>\n

La diversit\u00e9 des bases de calcul autoris\u00e9es ainsi que des diff\u00e9rences dans le degr\u00e9 de d\u00e9tail des donn\u00e9es peuvent \u00eatre cit\u00e9es comme raisons principales. Vu de l\u2019ext\u00e9rieur, ces \u00e9l\u00e9ments rendent difficiles les comparaisons crois\u00e9es entre les diff\u00e9rents fonds. De plus, ils ne permettent pas d\u2019exclure le risque d\u2019embellissement des indicateurs.<\/p>\n

Un exemple est le taux de couverture qui doit \u00eatre publi\u00e9 et qui indique la proportion d\u2019immeubles du portefeuille pour laquelle les donn\u00e9es relatives \u00e0 la consommation d’\u00e9nergie ont \u00e9t\u00e9 collect\u00e9es. L’objectif de l’AMAS est seulement \u00ab\u00a0d’am\u00e9liorer constamment le taux de couverture au fil du temps et, dans l’id\u00e9al, d’atteindre un jour un taux de couverture de 100%\u00a0\u00bb. Comme il ne s’agit pas d’une obligation, il ne faut pas beaucoup d’imagination pour arriver \u00e0 la conclusion que la collecte des donn\u00e9es n\u00e9cessaires pour les immeubles non conformes aux crit\u00e8res ESG pourrait ne pas constituer une priorit\u00e9 imm\u00e9diate.<\/p>\n

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\"\"<\/a>
Illustration 1 : Degr\u00e9s de couverture publi\u00e9s des fonds immobiliers cot\u00e9s et non cot\u00e9s selon les rapports de gestion respectifs de l’exercice 2022 (pas d’indication du degr\u00e9 de couverture pour 19 des 61 fonds immobiliers pris en compte). La taille des cercles correspondent au NAV respectives.<\/figcaption><\/figure>\n

Cependant, m\u00eame un taux de couverture \u00e9lev\u00e9 ne garantit pas que toutes les donn\u00e9es saisies, relatives \u00e0 la consommation d\u2019\u00e9nergie, correspondent aux consommations effectives. En effet, la circulaire AMAS permet deux types de d\u00e9termination des donn\u00e9es : la mesure ou le calcul. La m\u00e9thode de mesure comprend aussi bien un relev\u00e9 effectif au moyen d’une transmission automatique des donn\u00e9es qu\u2019une saisie ult\u00e9rieure au moyen de justificatifs et de factures. Comme une grande partie des immeubles existants n’est pas \u00e9quip\u00e9e de compteurs automatiques, aujourd’hui, pour la plupart des immeubles, les donn\u00e9es doivent \u00eatre relev\u00e9es manuellement. Pour les propri\u00e9taires, cela repr\u00e9sente un investissement consid\u00e9rable en temps et en personnel.<\/p>\n

La deuxi\u00e8me possibilit\u00e9 de calcul est donc s\u00e9duisante. Dans ce cas, les donn\u00e9es de consommation sont mod\u00e9lis\u00e9es \u00e0 l’aide de valeurs de comparaison ou de benchmarks, ce qui laisse une certaine marge de man\u0153uvre au propri\u00e9taire. Ainsi, la comparabilit\u00e9 n’est plus assur\u00e9e.<\/p>\n

Diff\u00e9rentes approches sont \u00e9galement tol\u00e9r\u00e9es en ce qui concerne le degr\u00e9 de d\u00e9tail des donn\u00e9es : \u00ab\u00a0les scopes d’\u00e9mission 1 et 2 doivent au moins \u00eatre indiqu\u00e9s \u00bb. Il n’est donc pas fait explicitement r\u00e9f\u00e9rence au scope 3. Afin d\u2019\u00eatre clair : le scope 1 concerne les \u00e9missions g\u00e9n\u00e9r\u00e9es par l’immeuble lui-m\u00eame (p. ex. mazout, gaz naturel). Le scope 2 comprend les \u00e9missions en amont qui sont achemin\u00e9es vers l’immeuble (p. ex. chauffage \u00e0 distance, \u00e9lectricit\u00e9 g\u00e9n\u00e9rale). D’autres \u00e9missions en amont et en aval (par exemple l’\u00e9lectricit\u00e9 des locataires) qui, selon l’immeuble, apportent une contribution non n\u00e9gligeable aux \u00e9missions totales, constituent le scope 3.<\/p>\n

Sans surprise, dans la pratique, les approches des fonds divergent. Souvent, les informations sur l’\u00e9tendue du scope des indicateurs ne sont pas mentionn\u00e9es (du moins jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent). Les fonds qui communiquent de mani\u00e8re transparente les scopes inclus se r\u00e9partissent \u00e0 peu pr\u00e8s \u00e9quitablement entre les groupes scope 1-2 et scope 1-3.<\/p>\n

Un premier pas a \u00e9t\u00e9 fait, d’autres doivent suivre<\/h5>\n

La r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 ces diff\u00e9rentes approches ne doit pas \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 comme une critique de l’AMAS ou des fonds immobiliers, bien au contraire. En tr\u00e8s peu de temps, les bases d’une collecte rigoureuse des donn\u00e9es relatives \u00e0 l’\u00e9nergie et \u00e0 la consommation ont \u00e9t\u00e9 mises en place, et les donn\u00e9es correspondantes ont \u00e9t\u00e9 collect\u00e9es et trait\u00e9es. La nature des choses fait qu\u2019une approche pragmatique a permis d\u2019aboutir plus rapidement \u00e0 des r\u00e9sultats. Tol\u00e9rer des lacunes \u00e0 ce niveau est un prix que l’on est pr\u00eat \u00e0 payer.<\/p>\n

Mais cela ne signifie pas qu’il ne faudra pas en faire plus \u00e0 l’avenir. A moyen terme, pour garantir une v\u00e9ritable transparence et comparabilit\u00e9, les r\u00e8gles devront converger et s’uniformiser. La pression du point de vue des investisseurs va continuer \u00e0 augmenter, notamment parce que la l\u00e9gislation des autres pays europ\u00e9ens (mot-cl\u00e9 : taxonomie de l’UE) va d\u00e9j\u00e0 beaucoup plus loin que celle de la Suisse. En cons\u00e9quence, il faut s’attendre en Suisse aussi \u00e0 des durcissements \u00e0 court ou moyen terme.<\/p>\n

Collecte de donn\u00e9es comme base d’une planification raisonnable de la durabilit\u00e9 du portefeuille immobilier<\/h5>\n

Enfin, au-del\u00e0 des exigences de publication, la collecte des donn\u00e9es ne constitue qu\u2019un pr\u00e9alable \u00e0 la d\u00e9finition d’une strat\u00e9gie de durabilit\u00e9 \u00e0 m\u00eame de d\u00e9finir les mesures d’exploitation ou de r\u00e9novation n\u00e9cessaires pour que le portefeuille immobilier concern\u00e9 soit pr\u00eat pour l’avenir et soit conforme aux crit\u00e8res de durabilit\u00e9.<\/p>\n

Ainsi, les donn\u00e9es de consommation et d’\u00e9nergie collect\u00e9es peuvent faire l\u2019objet d\u2019analyses CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) qui permettent de mettre en parall\u00e8le les objectifs de r\u00e9duction des \u00e9missions de CO2 pour satisfaire \u00e0 la strat\u00e9gie \u00ab\u00a0net zero \u00bb et de d\u00e9terminer, pour chaque immeuble mais aussi pour le portefeuille dans sa globalit\u00e9, les moments o\u00f9 les valeurs limites autoris\u00e9es sont d\u00e9pass\u00e9es. La p\u00e9riodicit\u00e9 des r\u00e9novations peut ainsi \u00eatre optimis\u00e9e selon des crit\u00e8res techniques, de durabilit\u00e9 et de performance du b\u00e2timent. Ce n’est que gr\u00e2ce \u00e0 cette r\u00e9flexion globale que les principaux crit\u00e8res ESG pourront \u00eatre remplis.<\/p>\n

 <\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Auteur : Eric Del\u00e9, Senior Manager, Real Estate Advisory, KPMG SA<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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