Jo\u00eblle Zimmerli se consacre depuis plus de dix ans \u00e0 l\u2019interface entre la soci\u00e9t\u00e9 et le secteur immobilier. Son champ d\u2019activit\u00e9 couvre toutes les phases du cycle immobilier, de la recherche fondamentale \u00e0 la gestion en passant par le d\u00e9veloppement de projets. Zimmerli est membre de l\u2019organe de contr\u00f4le SSREI et a \u00e9t\u00e9 responsable, en tant que directrice technique du label pour les b\u00e2timents Standard Construction Durable Suisse (SNBS), de l\u2019op\u00e9rationnalisation des crit\u00e8res et des certifications de projets.<\/p>\n
Au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es, de nombreux propri\u00e9taires institutionnels se sont fix\u00e9, dans le cadre de leurs strat\u00e9gies ESG, des objectifs climatiques allant au-del\u00e0 des exigences l\u00e9gales. Apr\u00e8s le \u00ab\u2009E\u2009\u00bb, c\u2019est au tour du \u00ab\u2009S\u2009\u00bb d\u2019attirer lentement l\u2019attention. Le probl\u00e8me, c\u2019est que personne ne sait vraiment ce qu\u2019est la durabilit\u00e9 sociale. Nous constatons que beaucoup de choses sont projet\u00e9es dans le \u00ab\u2009S\u2009\u00bb et que les grands contextes sociaux sont souvent rel\u00e9gu\u00e9s au second plan. Par cons\u00e9quent, nous avons d\u00e9cid\u00e9 de tester, avec des partenaires scientifiques, des associations immobili\u00e8res et des investisseurs institutionnels, sur la base de divers portefeuilles, \u00e0 quoi pourrait ressembler une op\u00e9rationnalisation de la durabilit\u00e9 sociale. Notre objectif est de d\u00e9finir un certain nombre d\u2019indicateurs clairs, faciles \u00e0 interpr\u00e9ter et \u00e0 comparer pour la performance sociale, en plus de cr\u00e9er de br\u00e8ves listes de contr\u00f4le et d\u2019accorder ainsi plus de place \u00e0 la concurrence pour les bonnes id\u00e9es.<\/p>\n
Il est vrai qu\u2019\u00e0 l\u2019heure actuelle, le secteur immobilier se concentre encore sur la collecte d\u2019indicateurs climatiques. Gr\u00e2ce au benchmark CO2 REIDA et aux indicateurs environnementaux de l\u2019AMAS, il existe d\u00e9sormais un cadre d\u2019orientation clair et des instruments adapt\u00e9s. Nous voulons profiter de l\u2019\u00e9lan et mettre l\u2019accent sur l\u2019essentiel de ces instruments, car nous sommes convaincus que le secteur immobilier ne peut tout simplement pas se permettre de r\u00e9duire la durabilit\u00e9 aux questions environnementales. Les d\u00e9bats anim\u00e9s sur le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence, la protection du logement et les grands projets de d\u00e9veloppement montrent que le public et la politique des portefeuilles immobiliers durables attendent des r\u00e9ponses aux questions soci\u00e9tales.<\/p>\n
Dans le contexte des discussions politiques actuelles, le \u00ab\u2009S\u2009\u00bb n\u2019est pas compliqu\u00e9 : au niveau social, il s\u2019agit de fournir des logements \u00e0 une grande partie de la population, d\u2019assurer la mixit\u00e9 sociale dans l\u2019habitat et le bon fonctionnement des quartiers. Pour les propri\u00e9taires institutionnels, il s\u2019agit de savoir la fa\u00e7on dont les portefeuilles immobiliers sont structur\u00e9s et le mode de distribution de l\u2019espace de logement disponible. Dans les projets de construction et de r\u00e9novation, la question se pose de savoir ce qu\u2019il advient des locataires actuels, de conna\u00eetre les groupes cibles pour lesquels des logements suppl\u00e9mentaires sont cr\u00e9\u00e9s et la mani\u00e8re de renforcer les voisinages et les quartiers. Il existe \u00e9videmment d\u2019innombrables autres besoins. Mais nous estimons que les indicateurs doivent se rapporter aux leviers sociaux importants et que le march\u00e9 doit jouer en fonction des besoins individuels.<\/p>\n
Nous nous inspirons de la philosophie des indicateurs environnementaux d\u2019AMAS et de REIDA : \u00ab\u2009Keep it simple\u2009\u00bb. La performance sociale peut \u00eatre facilement mesur\u00e9e avec des chiffres cl\u00e9s v\u00e9rifiables : nous testons actuellement la mani\u00e8re de collecter et d\u2019analyser le plus simplement possible des donn\u00e9es sur la structure du portefeuille et sur les premi\u00e8res et nouvelles locations. Parall\u00e8lement, nous d\u00e9veloppons des batteries de questionnaires qui permettent aux propri\u00e9taires d\u2019obtenir, dans leurs enqu\u00eates aupr\u00e8s des locataires, des informations solides sur leur satisfaction avec le voisinage, le logement ou de la gestion immobili\u00e8re. Enfin, nous utilisons des indicateurs classiques sur les fluctuations et les logements vacants, qui sont g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9j\u00e0 collect\u00e9s et \u00e9valu\u00e9s.<\/p>\n
Non, de notre point de vue, il n\u2019y a pas de risque de \u00ab\u2009stranded assets\u2009\u00bb en ce qui concerne la durabilit\u00e9 sociale. Nous sommes convaincus qu\u2019en principe, tout bien immobilier peut \u00eatre transform\u00e9 de mani\u00e8re socialement durable \u00e0 un co\u00fbt raisonnable. \u00c0 cet \u00e9gard, les principaux leviers sont la planification de la r\u00e9novation et la gestion. La planification de la r\u00e9novation permet de d\u00e9terminer le moment auquel les immeubles seront adapt\u00e9s aux besoins actuels et aux prix du march\u00e9. Lors de la gestion, il est d\u00e9cid\u00e9 qui re\u00e7oit un logement \u00e0 prix mod\u00e9r\u00e9 ou accessible. Nous avons s\u00e9lectionn\u00e9 des indicateurs qui peuvent \u00eatre directement influenc\u00e9s par les gestionnaires de portefeuilles et d\u2019actifs. Nous consid\u00e9rons la durabilit\u00e9 sociale comme le r\u00e9sultat d\u2019une gestion de portefeuille et d\u2019actifs clairvoyante et d\u2019une commercialisation et d\u2019une gestion coh\u00e9rentes, et non comme un attribut de l\u2019immeuble ou de la situation. Nous sommes \u00e9galement convaincus que les immeubles ayant de fortes qualit\u00e9s sociales peuvent compenser les faiblesses \u00e9cologiques.<\/p>\n
En s\u00e9parant ce qui est libre et impos\u00e9. Avec la durabilit\u00e9 sociale, nous poursuivons le m\u00eame objectif que REIDA avec des aspects \u00e9cologiques : peu d\u2019indicateurs uniformes doivent permettre de voir et de comparer dans quelle mesure un portefeuille remplit le programme obligatoire. Par ailleurs, il existe des th\u00e8mes pour lesquels il n\u2019existe pas de directives standardis\u00e9es. Les directions de fonds et les gestionnaires d\u2019actifs doivent d\u00e9cider et communiquer librement sur la mani\u00e8re dont ils entendent assurer, par exemple, un bon logement, une bonne cohabitation ou une bonne gestion des locataires. Nous consid\u00e9rons le \u00ab\u2009comment\u2009\u00bb comme un engagement, o\u00f9 la concurrence, la cr\u00e9ativit\u00e9 et l\u2019innovation doivent jouer. En d\u2019autres termes, nous voulons plus de ciblage et moins de micro-gestion. Dans un monde tr\u00e8s r\u00e9glement\u00e9, l\u2019ESG ne devrait pas \u00eatre un carcan plus \u00e9troit, mais un tremplin permettant au secteur immobilier de prouver ce qu\u2019il peut faire avec des portefeuilles ax\u00e9s sur le rendement.<\/p>\n